2010娄底众一桂府北区商业营销策略报告126p.pptVIP

活动二：项目商业推介会 时间：2010年7月 合作单位：众一地产+娄底商会+中驰地产+九州盛世 目的：娄底商会会员，着重向投资客户推荐项目整体情况与前景。 费用预算：约3万 营销活动 活动三：商家签约仪式 时间：2010年8月 合作单位：众一地产+商家+媒体+中驰地产+九州盛世 目的：邀请零散商家举办签约仪式，同时邀请投资客户参与，利用商家的影响力推动商铺销售。 费用预算：约8万 营销活动 活动四：铺王拍卖 时间：2009年10月 合作单位：众一地产+拍卖公司+中驰地产+九州盛世 目的：拿出项目最黄金的商铺当场拍卖，制造轰动效应。 费用预算：约3万 营销活动 活动五：购房买铺优惠套餐 时间：2011年1月 合作单位：众一地产+媒体+中驰地产+九州盛世 费用预算：约10万 目的：在元旦期间，凡是在众一桂府购房的前十名的可以优惠享受1万元的购铺基金。通过此项活动，制造新闻噱头，推动商铺与住宅销售。 营销活动 活动六：回乡炒铺团 时间：2011年2月 合作单位：众一地产+媒体+中驰地产+九州盛世 目的：春节期间, 邀请回乡的娄底人、从事商铺投资者，来项目考察投资，引起市场关注。 费用预算：约5万 营销活动 人生钱印象！ 众一·桂府，如雷贯耳！ 推广策略------“攘外必先安内” 买也痛，不买更痛！ 豪宅区印象！ 广告造势，专业造市！ 推广策略------“攘外必先安内” 从对项目度认可度最高的住宅业主开始推广，再扩散到认同区域价值的周边社区，逐步推广； 众一·桂府住宅已如雷贯耳，豪宅已深入人心，利用住宅，借力发力； 稳定的高消费群就是钱； 项目目前商业氛围淡薄，买可能会让你头痛，但项目拥有极好的前景，不买失去机会，则会让你更头痛； 需要广告推广造势，现场包装造市； 推广策略 1.着重强调项目的前景，并用重要卖点构建价值体系： 背靠众多大型社区、豪宅社区的独立街铺、精品购物街区、体验休闲街区…… 2.媒体/媒介策略: 从项目已有住宅业主宣传开始，深入到目标客户； 商业推广与住宅推广相结合； 结合招商进度促进销售推广。 3.媒体/媒介组合： 从项目外包装开始，铺面包装配合，增加香茅街靠北边路旗，加强现场商业气氛； 加大户外广告投放，商业与住宅结合； 报纸、短信、网站相结合（房地产专业网站、娄底的门户网站、招商网站、商会网站……）； 做一份豪宅区邻里商业中心街铺价值解读的单张（折页）； 增加各酒店、西餐厅及高档场所信息传递； 通过商会、以及政府招商会推广项目。 推广策略 3.媒体/媒介组合： 即： 场外做秀 场内造势 空中轰炸 地面渗透 Part Five 产品推售策略 我们认为： 所有销售奇迹都不是发展出现的！ 而是创造出来的！ 战略制胜—创造奇迹 推售策略 租售定位 先售后租 先租后售 租售并举 租售有如下三种关系： 本项目比较适合租售并举，但招商仍需要先行一步，为销售创造条件。 先售后租 优点：能快速回笼资金； 缺点：不能及时形成商业氛围，对商业业态把控不强，若后期经营不好将影响项目整体形象； 先租后售 优点：能保证业态定位，建立项目整体形象，增加投资者信心； 缺点：会增加开发的资金压力，错过良好的销售时机； 租售并举 优点：既能较快回笼部分资金，又能建立良好的商业氛围、项目形象，销售、招商快速互动，相互促进； 缺点：强调招商迅捷，能迅速为销售创造条件，两者步调协调，增加了操作难度； 租售定位 目前商业市场有四种操作策略： 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为三年返租 一般为十年返租 推售策略 纯销售适合商圈不够成熟，商业体量不大，独立街铺； 本项目适合纯销售为主，通过帮租带来的带租约销售为辅的模式； 纯销售可以快速回笼资金，且不用承担后期返租压力。 大单销售，小单填空，分批销售！ 推售策略 按先2号栋，再1号栋，3号栋次之的节奏分批推售； 对于大单客户，可以放宽选铺的范围，放宽业态区域限制； 对于小单客户，则按顺序推售； 先2号栋，再1号栋，3号栋次之！ 价格策略 ----市场比较法 目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。 比较因素 权重% 可类比项目 本项目 格林春天 铂金玫瑰园 丹凤国际 凤阳馨居 大汉建材城 整体区位 20 13 15 18 14 19 18 商业氛围 20 15 16 17 13 18 16 人流量 20 14 14 16 12 17 15 主力店 15 10 12 12 10 14 13 交通条件 10 7 8 8 7 9 8 发展商实力 5 2 3 3 2 4 4 规模主题 5 2 3 3 2 4 5 升值前景 5 3 3 3 2 3 5 合计 100% 66% 74% 80% 62% 88% 84% 根据可比项目销售价格，通过市场