2010年河北石家庄都市“芯”生活广场全程发展策划报告（77页）.pptVIP

1-20 市场调研分析结论 1、本项目所处区域商业氛围佳，已形成本市中高端消费市场圈，同时也是本市公共文化休闲娱乐的核心区。本区域客群档次高，众多机关公务员、企业白领、商务成功人士集中于处，消费能力强，保证了本区域众多商业项目的成功运作。周边地上、地下商业项目市场价格基本在20000--30000元/平米之间，且销售状况良好。 2、石家庄写字楼的分布呈哑铃状，广安街博物馆区域为哑铃的一端，集中了大量的中高端写字楼，本区域也是政府力求打造的城市中央CBD所在。本区域写字楼当前的租售情况都较为理想，销售价格基本在5500元/平米--7000元/平米之间。租赁价格基本在1.5元/平米--2.2元/平米之间。但同时本区域的商务楼市场竞争也较为激烈，在当前经济环境不稳定的大背景下，石家庄本身经济水平有限，高端客群较少，都会造成商务楼市场的一些风险。因此，写字楼的定位及产品的规划设计尤其重要。 3、本区域也是石家庄高端住宅小区如名门华都、中宏汇景国际、冠城、剑桥春雨、先天下等集中的区域。随着2009年房地产市场的快速回暖，房价有了一个快速提升，市场售价基本在5500元/平米--7000元/平米之间。但在2009年底，2010年初，国家集中出台了一系列调控房地产（住宅）的政策，揭制房价快速上涨。对于购房者将产生较大的心理影响，为未来的住宅市场带来了一些不确定因素。 4-1 项目销售预测 ━━ 定价建议 结合市场调研及本项目定位和产品规划等因素，本项目各类型产品价格建议如下： 商业（四层）： 本项目商业布局为一、二层内、外街区式商业，外部临街商铺售价约在20000--30000元/m2；内部商铺售价约在12000 --18000元/m2 ；地下负一层商铺售价15000元/m2左右；三层、四层商铺售价在7000--9000元/m2（负一或三、四层局部建议考虑自持）。 综合考虑商业销售均价（四层）：12000元/m2 公寓、写字楼（精装修）建议售价： 7000元/m2 入市价：6800元/m2 ，随销售进度稳步上涨。 住宅（毛坯）建议售价： 6000元/m2 项目住宅存在体量小，无条件规划设计景观，回迁与外销房混合等不利因素，建议 入市价5800元/m2 ，实现销售均价6000元/m2 。 * 3-13 建筑外立面借鉴图 ━━ 商业街区 * ★ 大型液晶屏电子发布系统 在商业街主出入口设置大型液晶屏幕，用于星级商家推荐、促销信息告知、品牌服饰广告、新产品发布通知、全国主要城市天气预报等电子信息的发布，提升本案商业的整体形象。 ★ 设置“购物指南”地图 在商业街每个楼层的电梯附近设置购物指南地图，表明各个品牌和商家的具体位置，使顾客能够较容易地找到需要的经营户，体现出商业的人性化设计理念。 3-14 产品设计建议 ━━ 电子信息和导购系统 * 3-15 产品设计建议 ━━ 观光电梯和休憩空间 ★ 观光电梯 人货电梯分离，楼梯、电梯进行无障碍化处理。除普通的客梯、货梯外，建议在东北角或东部商业主出入口两侧设置两部观光电梯，在发挥客梯运输作用的同时，给顾客以尊贵感，“观光电梯”可成为本案的一大卖点。 ★ 休憩空间 电梯口的绿植，室内步行街的小型树木和巧妙设施的坐椅，体现生态绿色和人性关怀的经营理念。 * ★ 硬件体现写字楼品质 以高档石材或彩玻烘托挑空、大面积流水幕墙，营造强烈的视觉冲击；引入名贵绿植，打造立体生态化办公空间；选用透明建材或设计开放空间，实现视觉的通透；依照五星级酒店设计迎宾、导示、短暂待客等功能；融合高端写字间的其它商务服务功能。 ★ 软件提升写字楼形象 聘请国际化水准的知名物业管理作为顾问，实行一体化酒店管家式物业管理服务，提升项目品牌感染力，以高端服务形象冲击市场。 3-16 产品设计建议 ━━ 打造高端写字楼产品 * ★ 五星级“LOW-E”中空玻璃幕墙 Low-E 中空玻璃由双层玻璃、低辐射镀银膜、干燥空气层组合而成，具有Low-E 玻璃与中空玻璃的双重特点，除具有环保节能、美观舒适的性能外，还可以达到隔音降噪的效果，降低大厦的能源损耗，环保健康，是目前高端的建筑玻璃产品。 3-17 科技应用建议 ━━ 高新产品和智能化 ★ 社区“智能一卡通” 实现身份标码信息识别、社区出入管理、停车、消费一卡服务，通过银行、交通、医疗、购物等部门的合作，实现一卡应万事的功能。 ★ 生物指纹识别系统 采用指纹识别来认定业主，只要是登记业主，即使在没有随身携带钥匙、智能卡时，也可以进入社区，享受尊贵服务。 * ★ 在中部利用商业三、四层高低错落布置，打造空中“感性生活长廊” 浪漫的西式咖啡屋，清雅的中式茶馆、温馨的足疗养生馆，一家挨一家，穿插着精致的个性小店、玻璃橱窗，空中步行街，立