2010年湖南中原奥克斯广场项目产品打造及布局建议（118页）.pptVIP

前言 目标 住宅打造建议——户型配比及面积控制 设立通风天井，二梯四户，打造南北通透式板式塔楼户型。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 公寓打造建议——精装建议 酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议 本案公寓精装建议： 选装 整体上以精装形象出现，对商务客可考虑毛坯方式出售。 精装操作方式 精装标准建议 精装打造，争取溢价 商务客户不需要精装 避免客户流失？ 以选装方式争取客户 市场案例参照 如湘腾、泽西城等 公寓打造建议——精装建议 酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议 市场上精装分四档 很好：1500元以上 较好：1200-1500元 一般：800-1200元 较差：800元以下 本案公寓精装建议： 精装操作方式 精装标准建议 公寓打造建议——精装建议 酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议 根据精装市场接受度及本案形象要求，建议精装标准为1200元/平米。 本案公寓精装建议： 精装操作方式 精装标准建议 ★★★ 800元以下 较差 ★★★★★ 800-1200元 一般 ★★★★ 1200-1500元 较好 ★★★ 1500元以上 很好 市场接受度 精装标准 精装档次 项目形象较高，要求精装至少在1200元及以上； 考虑市场接受度，800-1200元最好； 综合起来，建议精装控制在1200元/平米左右为佳。 公寓打造建议——预留商务可能性 酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议 尽量以承力柱形式，取代剪力墙； 拉大柱网宽度，注重可打通性和可组合性 电梯配置需略高于普通公寓，大堂挑高 1 2 住宅打造建议——住宅竞争占位 酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议 以差异化表达项目独特价值 博取项目溢价 领导者 跟随者 补缺者 挑战者 住宅体量不足10万，不能在住宅市场形成引领、领导地位。 不足以凸显项目的质素特色，并达成溢价能力。 住宅体量不足10万，无法与领导者相抗衡，引领新的方向。 较契合项目。一方面可通过差异化形成溢价能力，另一方面可通过差异化凸显独特项目质素。 住宅打造建议——打造方向及原则 酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议 以差异化表达项目独特价值 博取项目溢价 核心原则 户型配比 面积控制 附加价值 发力点 区域市场 客户需求 自身国情 参考因素 户型推导三元法 区域市场产品结构发展推导 意向基本面积 区间和户型比例 参考基本面积 区间和户型比例 最终建议户型比例及面积控制 自身特点对户型面积的修正 区域产品供应结构参考 畅销户型面积参考 未来河西一级商业中心 客户访谈实录结果的修正 业内人士访谈实录 周边客户访谈实录 意向基本面积 区间和户型比例 酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议 住宅打造建议——户型配比及面积控制 市府板块：主力户型为二房三房，二房面积主力在70~90平米，三房面积主力在90~130平米。也是重要的畅销产品。 户型推导三元法： 主力供应和畅销产品为二房面积主力在70~90平米，三房面积主力在90~130平米 区域市场产品结构 客户访谈实录修正 自身特点对户型修正 酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议 住宅打造建议——户型配比及面积控制 户型推导三元法： 区域市场产品结构 客户访谈实录修正 自身特点对户型修正 酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议 分析点： 由筛选过的同质项目户型比例来看，两房从13%~100%不等，但主要集中在50-70%；三房从0%~86%不等，但主要集中在20-40%；而四房单位也有一定的量，一般在10~12%左右，由此可推断，本项目应保持主力户型以两房、三房为主，其中又以两房比例最大，取其比例跨度中间值为60%；三房仅次之，取中间值为30%；四房保持在8%即可；而五房只作为特殊位置房型处理，比例控制在2%以内。 综合上述，本案各房型比例调整如下： 初步结论推导： 问题：经过细分后的两房和三房，如何将面积段进行侧重选择。 2% 4% 4% 15% 15% 30% 30% 160㎡以上复式 150-170 130-150 110-130 90-110 81-90 70-80 五房以上 四房 三房 两房 住宅打造建议——户