2010广东河源市绿苑华庭项目定位报告及推售思路.pptVIP

中心门户 上东生活 ——绿苑华庭项目定位报告及推售思路;城市发展研究;;河源市位于广东省东北部，东江中上游，其东接梅州、汕尾，南邻惠州，西连韶关、惠州，北与江西省交界。;【珠三角后花园】河源市处于珠江三角洲2小时经济圈内，既有利于接受沿海地区的经济幅射，又有利于沟通国内外大市场。;河源地处珠三角东北门户，是粤赣、广梅产业带和城镇轴的轴心和接力站，区位优越，资源丰富，生态环境条件突出，交通便利，是广东经济北上，向内梯度推进的接力站和支撑点，是南连珠三角北接闽、赣、浙的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。 中心城区位于河源市域西南部，与惠州接壤。高速公路、铁路、水路南北贯通，距离香港、广州、深圳、东莞、惠州等大城市均在200公里内。;【区位交通优势】河源是粤东北的陆路交通枢纽，结合其区位优势，已成为珠江三角洲产业转移的首选之一。;2002-2009年河源GDP增长情况;2002年河源市三大产业结构比例图;【旅游资源】河源市山清水秀，是座新兴的旅游城市，有中国绿色明珠之称，年接待中外游客700万人次。;2002-2009年河源人均GDP增长情况;CEPA（《内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》）的实施和不断补充，以及“泛珠三角”区域合作的推进，交通基础条件改善，特别是粤赣、惠河、河梅高速公路建成通车，使河源由原来的小珠三角的边缘地区转变成为泛珠三角的前沿地区，成为南接深穗港、北连大内陆的交通枢纽； 省区域经济协调发展战略的实施和进一步加大对山区扶持力度，有利于河源进一步承接大珠三角和国内外的产业转移，为优化产业结构，促进经济加快发展提供了新的契机和活力 。;;老城区;万隆一品;【各片区重点供应项目】;;【2010年市场】至2010年9月，源城区推售量为55万㎡，可销售产品4993套，受新政影响，目前已售3275套，销售率只到66%，明显供过于求。;;数据来源：河源市房管局;【市场价格分析】高中低档皆有供应，均价集中在3200-3500元/㎡的中档楼盘占据市场主流。;;【热点楼盘成交分析】畅销项目的产品面积比较紧凑，有总价优势；而大面积户型产品的销售状况和去化速度明显较弱???;【小结】河源房地产市场目前以刚需为主，未来有一定发展潜力部分户型供大于求，去化速度相对缓慢。;;现有城市中心;【总体规划】东埔新城是一个集居住，行政，商业，旅游，文化于一身的现代滨水新区。;本案;广播电视中心;雅居乐花园;【商业现状及规划】片区属起步阶段，商业目前依赖于雅居乐的商业配套及现中心商圈，未来以坚基旗舰级商业中心形成核心商圈。;;;;项目分析;;文化宫及医院;;【区位配套】项目地块毗邻规划建设中的行政办公中心、商业中心、人民医院、客家文化公园。 ;【SWOT分析】;【SWOT提升策略】;【项目定位方向思考】;;新城市中心;在售竞品;;;;;;;已推房源户型配比;; 项目以中小面积户型入市，方正实用，部分户型带有入户花园、景观阳台，性价比高，获得源城区部分中高收入客户的认可，市场形象良好；1月份开盘销售，目前剩余房源不多。;入户阳台 灵动空间;;已推房源户型配比;;推售节奏;;;已推房源户型配比;;; 资源 东江首府：一线江景 长鸿花园：一线江景 文化广场 雅居乐：客家文化公园 大型内部园林;区内竞争：市场细分;;【河源市场客户来源】本地客户在河源市场份额占主导地位，占到整体的57.3%，而本省客户原籍基本均为河源市。;置业次数：置业主流客户群体基本上以首次及二次置业为主，占据总量80以上%；二次置业客户占46%，可见客户多为改善型或投资型；同时首次置业客户仍有较大比率。;客户年龄：大多在36-40岁区间，接近总量一半，其次为31-35岁之间，占25%；可见，客户多以中青年为主，年轻化趋势非常明显;; 叶先生 年龄：31岁 籍贯：河源市东源县 职业：职员 购买意图：家庭自住 居住习惯：不满意县城的生活 置业情况：首次置业 其他：本人在河源工作，老婆是河源市源城区人有两女儿，家庭收入稳定，在东源县城有农民房一栋，对县城的生活配套等不满意，希望能到河源市寻到一套更有生活品质的房子，以后在河源市安家立业，县城房子留给家里老人住。比较在意小区的品质、配套和环境，对价格敏感。;根据房地产市场调研和区域客户认识，我们将源城区主力客户群体进一步细化为以下10种类型。;属性：河源本地人或是在河源政府、事业单位上班的外省人 置业目的：需要改善居住环境的自住需求及投资需求 经济状况：稳定，个人年收入在10万以上;客户定位;【主力客户群2——家庭为主的换房客户】主要是新老城区、具备一定经济实力的家庭客户，有大量的换房需求。;;;;【定位借鉴1-