2010新新集团上海F1项目运营方案 86P.pptVIP

5㎡/5.6% 客厅3.8，主卧3.3 二房二厅一卫 90㎡ 中冶祥腾 2.5㎡/3% 2㎡/2.2% 3㎡/3.4% 8㎡/9% 附加值/比例 嘉城 西上海名邸 客厅3.8，主卧3.6 客厅4.5，主卧3.8 客厅3.9，主卧3.6 客厅3.6，主卧3.3 面宽 二房二厅一卫 82㎡ 二房二厅一卫 89㎡ 二房二厅一卫 89㎡ 二房二厅一卫 89㎡ 户型 立面 保利家园 盘古天地 项目 常规户型面积，附加值较大的盘古天地附赠比9%，其余项目多在3%左右，常规户型和面积设置 二、公寓户型—市场 10.6% 63.1% 145-200 110-160 84-116 55-81 3.1% 23.2% 110 24 85-90 126 中冶祥腾 126 433 2577 948 合计 200 54 141-160 80 116 40 马陆清水湾 142 56 85-92 212 73-81 106 嘉骊花园 83-88 154 51-68 72 上隽嘉苑 148 100 88 200 69 100 盘古天地 145 24 88-92 511 76 54 西上海名邸 143 18 93 197 莱茵北郡 110 10 84-92 202 55-64 110 上城名都 174 44 88 298 68 298 金地格林世界 南翔 新城 87-89 316 69 140 保利家园 124 64 84-100 132 56 68 嘉城 板块 楼盘名称 一房（60-70） 二房（90） 三房（110-160） 四房 供应 面积 供应 面积 供应 面积 供应 面积 安亭 澳丽映象 189 96-112 81 124-137 江桥 90两房60%以上；60-70一房次主力23%；三房110以上，10% 户型配比——市场 三房 两房 房间 100% 1008 100% 88920 总计 90左右 75左右 面积段（㎡） 64% 36% 套数比（ % ） 648 360 套数（ 套） 65% 35% 面积配比 （ %） 58320 30600 面积（ ㎡ ） 小高层住宅 物业类型 差异化市场的全中小面积户型配置； 在75平方米空间内实现两房两厅功能，在90平方米空间内实现三房两厅的空间功能 我们户型配比建议的策略 靠附加值，赠送空间做到同样面积，更多功能（提高性价比、影响品质） 提高得房率，增加功能（保证质量品质、压缩尺度） 我们户型建议策略 附加值 功能错位 100% 330 100% 15450 总合 50-60左右 30-40左右 面积段（㎡） 30% 70% 套数比（ % ） 100 230 套数（ 套） 40% 60% 面积配比（ %） 6180 9270 面积（ ㎡ ） 小高层住宅 物业类型 建议方向：打住宅客户低预算部分及投资客，更低总价（60以下） 4.5米层高附加值时尚MINI SOHO户型 酒店公寓户型 周边竞争个案，底特律财富天地主力面积在60平米左右 下层平面 上层平面 建筑面积：47平米 层高：4.6米 （针对本项目建议4.5米层高） 广州勤天E品 户型特色：一层客厅挑高4.6米，舒适大气；二层独立主卧套房空间。 赠送面积：47平米 赠送率：70-80％ 室内效果图 新古典、ARTDECO、现代风格，品质感相对较好，但并没有针对刚性年轻客源度身定制 保利家园 盘古天地 西上海 中冶祥腾 嘉城 嘉骊花园 莱英北郡 三.立面—市场 为刚需及投资客源度身定制的时尚、现代、前卫的立面 三、立面 大面积玻璃材质和部分饰漆墙面,造价较低 横纵线条的不规则穿插运用，极具设计感, 现代感, 灰白色基调，使建筑大气沉稳 凹凸有秩的立面造型，线条流畅灵动，兼具强烈的可识别性,具备地标性建筑特性 住宅：超现代建筑 时尚现代 时尚纵线条建筑主体，沉稳色调，金属材质与大面积玻璃幕墙，塑造高端品质建筑，树立地标性形象 酒店公寓LOFT 商业建筑形式以简约现代的风格，单纯横纵线条的穿插形式，体现时尚、现代、大气之感 商业立面 社区整体形象 产品建议结论 通过小面积高附加值的公寓、小面积特殊层高高附加值的LOFT酒店公寓，小面积商业，配合年轻、时尚、前卫的超现代立面的产品运作，打造成最适合刚性及投资客，与常规项目所完全不同的城市综合体项目； PART1——住宅市场定位 区位理解 市场竞争 客源定位 PART2——非住宅市场定位 PART3——产品建议 PART4——入市时机及价格建议 报告框架 项目入市建议1 5005 楼板价 商、住、办 7.5万方 昌吉路地块 土地性质 总建 10月21日 成交 安亭区域内，位于本案上一站的昌吉路地块，土地属性与本案相似，09年10月拿地，预计2010年底上市，2