2010星沙商业环境调查及星沙商业乐园营销报告 84P.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 开辟商业传播新渠道：短信 短信数量：每周两次，每次10万条，重要节点，加量; 发送时间：集中在周五、周六最为有效，同时配合项目活动进行。 短信是性价比极高的推广渠道，相对于其他媒体，效果较明显，中原建议重点采用 开辟商业传播新渠道：户外 中原建议户外2月份后全部换上商业主题， 星沙立体商业街区 立体商业，领航央区 星沙商业乐园重新起航 钻石现铺，火速抢购 开辟商业传播新渠道：围挡 中原建议12-2月作为整改期，同时将商业乐园进行围挡包装，保证施工完整性，在围挡上全部换上商业主题 人山人海，全民上街 星沙商业乐园风情街区 ，领航星沙商业巨擘 开辟商业传播新渠道：网络 项目网站进行更新，房地产信息网横栏广告更新，炒作商业话题，炒作项目活动：实力商家强劲入驻，充分利用网络进行项目炒作！ 老树咖啡强势入驻商业乐园 恭贺**超市入驻商业乐园 开辟商业传播新渠道：报广 报广是推广的重要手段，在潇湘晨报、今日星沙上投放项目广告； 同时通过软文炒作规划概念和项目活动报道。 商家入驻后软文炒作 星沙商业乐园风情街区 ，领航星沙商业巨擘 确定招商区域： 中原建议，基于现可售商业进行分类： A类商业价值大：直接可销售，销售价格上可以平开高走； B类商业价值一般：可考虑带租约销售和一次性返租销售，将成本翻入价格； C类商业价值差：体量大，对商业要求高，建议进行统一招商，活跃销售氛围； 招商区域建议三个大区： 1、街区广场东侧进行大商家招商； 2、圆形广场附近引进大型旗舰店， 建议考虑大型超市、休闲娱乐场所、西餐餐厅等； 3、部分临街门面 保证引进6家以上旗舰商业 招商商铺建议：三楼四楼和二楼A区全部招商，提升乐园商业氛围； 确定招商类型： 品牌中西餐厅 知名社区超市 休闲娱乐 网吧 特色餐饮名店 大型创意家具 。。。。。。 组建招商队伍： 招商团队：开发商组建专门招商团队 招商经理：1名 招商专员：3名 招商顾问：中原资深招商经理 开展招商工作： 目的性要约，针对意向商家进行商业洽谈，了解商家需求意向。 1、开店计划 2、需求面积有多大 3、在项目的需求位置 4、对项目商业配套、规划、物业有什么要求 5、需要开发商给予配合的方面 展示包装：售楼部内场 售楼部内场销售道具丰富，加大商业展示面 1、大型展板 2、灯箱商业宣传包装 3、商业宣传单张 4、商业规划展板 5、入驻商业协议书展示版 第二阶段（2011.2-2011.3）： 价值输出，强势推广，火爆蓄客； 价值输出：旗舰入住品牌强势推介，引发大鱼带动小鱼的效果 强势推广品牌旗舰店入住项目，制造，输出项目价值点： 一铺养四代； 通胀？买铺？保值？ 即买即收租，马上投资马上回报； 孤身外地打拼，不如回家买铺； ——配合投资回报的销售信息 价值输出：直白式回报营销，直接商铺投资核心敏感点 星沙商业乐园，10%回报 超越投资新想象 第三阶段（2011.5- 2011.6）： 引爆高潮，节点控制，开盘销售。 商业引爆：推售计划 小步快跑，多节点推售； 好中搭配，内外兼修； 首战必胜，营造商业热销氛围； 中开高走，实现商业利润价值的不断提升； 根据招商需求情况灵活变动； 商业引爆：推售计划 一批：以3层部分商铺，4层栋开展大型招商，实现项目引爆； 二批：2层与1层内街区持续深化，带租约和返租形式销售； 三批：1层临街商业和内街区，实现价值收益的最大化； 具体推售根据招商和主力店情况适时调整。 销售商铺建议：三楼四楼和二楼A区全部招商，提升乐园商业氛围； 带租约销售 利于统一经营 返租形式销售 直接销售 招商 招商 招商 1 1 1 2 2 3 区域业态建议：根据商业布局的现状进行以下调整： 生活超市、特色餐厅、咖啡西餐、美容美发、药店 创意家具、床上用品店、布艺店、水族店等 家私 网吧、健身、休闲娱乐 区域业态建议：根据商业布局的现状进行以下调整 网吧、健身、教育机构、培训教室 网吧、健身、教育机构、娱乐休闲 商业引爆：优惠体系 优惠一：3万抵5万； 优惠二：一次性付款2个点，按揭1个点； 优惠三：返租销售签约时给予每年7%2年的返点； 价格体系 目前星沙商业乐园价值平均租金80元/平米计算，年回报率7%，10年回本计划； 资金回报计划 12 7%递增 7%递增 7%递增 7%递增 7%递增 7%递增 7%递增 7%递增 7%递增 累计 960 1027.2 1099.104 1176.041 1258.364 1346.45 1440.701 1541.55 1649.459 1764.921 13263.79 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年