2010武汉房地产市场调研报告.docVIP

武汉房地产市场调研报告 2010年1-10月 武汉凯斯地产顾问有限公司 市场研究部 目 录 第一部分 武汉市城市发展规划 1、武汉城市总体规划 2、武汉近期建设规划 第二部分 武汉房地产市场分析 1、2010年1-10月武汉宏观政策分析 2、2010年1-10月武汉土地市场回顾 3、2010年1-10月武汉楼市营销分析 4、2010年1-10月武汉购置信心分析 第三部分 武汉商业市场调研分析 1、武汉商业网点规划 2、武汉城市商圈分析 3、武汉主要商圈分析 第四部分 重点区域楼盘信息汇总 第五部分 武汉2011年楼市预测 第一部分 武汉市城市发展规划 1、武汉市总体规划 武汉市城市规划区以规划的外环公路为基本界线，结合自然地形、行政区划，东面到陶家大湖至葛店一线、南面到罗汉山至赤矶山一线、西面到永安至李集一线、北面到天河至滠口一线，并包括龙泉山、索河、道观河、木兰山等风景区，新洲火车站、金口和大咀预留港区以及新洲城关、新沟镇、纱帽镇、黄陂城关(前川镇)等，面积为3086平方公里 2、武汉近期建设规划 城市发展战略近期发展方向， 在总体规划圈层式发展框架的指导下，根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点，结合近年来城市建设实际需要，规划确定遵循 “ 旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展 ” 的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。 五大板块 武汉城市整体产业布局 武汉市房地产发展重点区域 交通发展规划 第二部分 武汉房地产总体形势分析 一、2010年1-10月份武汉宏观经济及政策环境分析 1、经济持续稳定发展 2010年初发布的武汉《政府工作报告》，对武汉的城市发展定位有了崭新的阐释：“建设中部地区龙头城市、全国重要中心城市”；《报告》提出了今年经济社会发展主要预期目标：地区生产总值突破5000亿元，增长12%；地方一般预算收入增长13%；万元生产总值综合能耗下降4%，主要污染物排放量削减全面完成“十一五”规划目标；城市居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在4.6%以内，CPI涨幅控制在3%左右。 2010年以来，国民经济良好开局，呈现“增长强劲、调整加快、效益回升”的运行态势，一季度生产总值达1105亿元，同比增长15.9%。 1—10月份，武汉市完成全社会固定资产投资2121.33亿元，比上年同期增长38.9%，继续保持平稳较快增长，其中，房地产开发完成投资382.71亿元，比上年同期增长59.1%。 图：2001－2010年武汉GDP及其同比增长率 图：2004－2010年上半年武汉固定资产及房地产开发投资 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统 2、多重政策叠加遏制房价继续上涨 从2009年年底开始的政策转向，到今年4 月17 日国务院下达关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，再到下半年的国五条，意味着中央政府的房地产总体政策已经出现了一定的调整，对全国房地产市场，尤其是部分房价上涨过快的城市将产生了一定的影响。 从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍的政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本提高50%以上; 在全国范围内，提出了“认房又认贷”的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。 至2010年下半年，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，也有部分地产开发商将楼盘降价促销回笼资金，从而达到了一定的抑制房价上涨的效果。 根据中国指数研究院的调查显示：多重政策叠加效应已经对消费者的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对中央的房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在两年内有小幅下降。 图：购房者对政策的信心 图：购房者房价走势预期 数据来源：中国指数研究院?中指调查 二、2010年1-10月武汉土地市场回顾 1、土地市场供应仍以中小地块为主，商服用地供应渐成主流 2010年1-