2010沧元地产榕城世家项目提报75p.pptVIP

宏 观 市 场 宏 观 市 场 2007至2010全国房价涨幅 宏 观 市 场 宏 观 市 场 宏 观 市 场 宏 观 市 场 宏 观 市 场 宏 观 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 竞 争 市 场 竞 争 市 场 竞 争 市 场 项 目 分 析 1000M 50M 0M 项 目 分 析 项 目 分 析 规划路如可以利用，则可将其塑造为项目内街，提升本项目商铺的商业价值。需考虑车辆通行带来的安全隐患，商业的整体关联性等方面的问题。 本项目总体来看，优势明显，其最大的劣势在于地块完整性遭到破坏，同时受到南北两个社区日照问题的影响，规划上先天存在较大的弊端。 通过综合考虑来看，本项目的市场突破点在于规划路。利用好规划路将可以提升商业价值、居住舒适度，并实现社区主景观轴线的打造。 目前市场处于观望期，如何打破僵局需要有足够的操盘意识及充足的推广投入，就目前来看，本项目最大的机会在于尚未入市，价格策略及推售策略均可以灵活变动，引导市场刚性需求。 项 目 定 位 结合项目SWOT分析可以得出本 项目大体定位为街区社区，结 合本项目周边优质成熟的生活 配套，因此建议本项目定位为： 释义 主街式：将规划路的劣势化为优势，强调主街级的交通优势及半步行街式的商业街区。 情景：所谓一切景语皆情语，通过对景物、小品的雕琢，实现优美而活泼的园林景观，以景述情。 花园社区：花园社区并非仅指拥有园林绿化，更重要的是在于建筑外立面与园林的和谐统一，以及外立面本身所具有的美观。 项目客群定位 商人：他们拥有自己的事业，渴望一处高效便捷同时环境优越的居所； 医生：拥有发展之中的事业，收益颇丰。处于40岁到50岁的铂金时代； 公务员：拥有发展之中的事业，收益颇丰。处于35岁到50岁的黄金时代； 金领：作为企业高层管理者，职业经理人，年薪受益者，处于35岁至40岁之间； 教师：他们收入稳定，受人敬爱，有文化有知识有品味； 项目均价预期 项目均价预期 项目产品建议 总体规划建议 总体规划建议 总体规划建议 目前本项目的两稿规划各有千秋，但区别不大； 建议考虑方案二的写字楼布局，增加商业面积提升利润率； 建议摈弃方案二中北地块西南部的蝶塔式住宅建筑，在本地该类住宅的接受程度偏低； 建议将南部的幼儿园及其活动区安置在北地块，减少南地块景观利用地的损失； 北地块现规划的地下车库入口之间，设计中心主广场，并与北地块相呼应； 最西北部的楼王，建议加高，楼前景观应更加到位，增加楼王品质； 建议采用方案二中，北地块西部的商业规划； 建议在南部地块西南部两栋楼之间，不再设置停车位或通过绿化美化停车位。 建筑外立面建议 建筑外立面建议 园林建议 景观的规划要与建筑风格相协调，做到美观实用。 植被的栽植对缓解噪音有一定的功效。 规划路园林化建议 建议在成本与其他条件允许的情况下，与政府沟通，美化路边便道，在便道设置休息、休闲场，建设景观小品。 在规划路中心线安置喷水、喷泉、泉廊及绿植花木、雕塑等组成小品长廊。 在便道或商铺门口安装欧式门灯或路灯，提高规划路的整体园林化效果。 视情况，在规划路与本项目主入口连接处设置通道广场。将规划路与项目南北两部分的入口结合在一起，实现项目的完整性。 如条件允许，建议规划路路面高度略低于商业部分，形成台地式通道。 细节提升园林品质 园林建议 园林建议 园林风格 细节提升园林品质 营销思路 媒体组合 营销节点 考虑到本案的整盘销售周期，使得项目形象定位与产品卖点配合营销活动逐一充分展现，依据营销节点的初步建议推广策略如下： 营销节点 本项目前期手续及开工、预售证取得时间等问题，将影响项目营销节点的时间划分，因此本时间节点是根据一般情况下正常的营销周期进行的划分； 本项目规划未定，具体房源数量未知，因此销售周期通过经验进行预估，应当在《预售许可证》取得后，15个月住宅售罄。 受目前市场影响，销售周期应当有所波动。 推广思路 a）确定媒体推广节奏： 需确定媒体推广的总体节奏，既根据甘特表及工程进度、项目进度、销售进度，对媒体推广的节奏进行把握。在何时进行何类及何种规模的推广。 达隆行根据市场操作建议： 1，建议在项目接收咨询前，采用相对适中的推广强度，以引起市场关注为目的； 2，开售前采用大规模推广，促进市场反应，并树立项目形象，促进当日到场客户数量，挤压销售； 3，持销期进行适度的媒体推广，推广主要应当结合事件活动或优惠活动进行，避免为推广而推广； 4，推广应当注意节奏，节奏不宜过缓也不能过快。过缓会造成市场遗忘，过快则可能引起市场忽略。 推广思路 b）确定媒体推广节点 1，明确媒体推广节点，推广应当根据销售情况随时进行调整，应当尽量避免单一媒体长时间投放，造成受众客群重复