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2010济南齐鲁经一历山项目产品定位及营销策划方案77p
商业形态建议之三 商业形态 休闲购物 作用 满足居民逛街购物需求 需求 为商圈客群和周边居民最需求的商业类型 规模 休闲购物单体规模一般在100~200平米之间,因此整体规模在4000~5000平米 经营方式 商铺出售或出租 商业形态建议 商业形态建议之四 商业形态 休闲娱乐 举例 美容、美甲、发型设计、小型餐饮、棋牌室等等 作用 是区域商业必备的形态之一 需求 周边大量流动人口和居民具有大量休闲娱乐需求 规模 此类商业形态单体面积需求较大,考虑到控制风险,建议引进3~4家不同种类商家即可,整体规模2000米左右。 经营方式 商铺出售或者出租 商业形态建议 商业地上面积共6000平米,分两层布置,根据建筑布局,进深为20米左右,为控制商铺面积,建议店面开间设计在8米左右。 由于休闲购物要求业态的丰富性和集中性,出于交通方便考虑,将休闲购物类安排在底商一层。 社区配套 楼梯间 商业布局建议 由于美容美发、小型餐饮、棋牌室等业态经营面积较大,并且租金承受能力差,因此建议安置在二层位置。 社区配套 楼梯间 商业布局建议 下沉广场连接地下两层空间,地下二层作为住宅的储藏室和停车场,地下一层做商业用房,建议引进一家中型超市、4~5家品牌餐饮店,预留部分商业停车用地。 超市占地较大,并且对楼层无太大要求,因此建议安置在地下一层,与商业旗舰店相接形成强大吸客能力。同时与下沉广场连为一体,以广场作为超市主入口。 由于品牌餐饮租金承受力相对较高,经营面积要求相对较大,因此地下一层是最佳选择。 商业布局建议 下沉广场建议 商业运作初期可结合下沉广场作为聚集人气,旗舰店启动后可以具有促销、表演和展示的作用。 下沉广场 商业布局建议 交通动线建议: 为了更好的集中人气,地下一层商业主要人行出入口结合下沉广场设计,在历山路和明湖北路分别设置次要人行出入口和车行出入口。 主要人行出入口 次要人行出入口 地下车库出入口 商业交通动线组织建议 商业细节建议 通过采光井和下沉广场解决地下一层采光问题 建议在规划上,通过挑空采光井或局部下沉式商业广场实现与地面的直接采光与空气交互;适度增加地下商业层层高。 其他商业建议 商业细节建议 西餐店 中餐馆 店面构成: 为保证良好昭示度,餐饮面宽不宜过窄,面积控制在1000平米左右 建筑要求: 层高不低于3.6 米,每户配置上下水和独立卫生间。 原则上不引进相同餐饮,例如中餐只引进一家湘菜馆,一家鲁菜馆,一家粤菜馆、一家火锅店……,避免内部竞争,确保商业运营成功。 其他商业建议 商业细节建议 建筑建议: 建议在二层搭建贯穿东西两部分的过街桥,沟通二层两侧人流。 过街天桥 其他商业建议 商业细节建议 商业部分建筑立面要求: 以大面积外展示橱窗设计,由于后期存在商业的店面包装,与住宅建筑风格统一的情况下,暂时安装浅灰色砖或者大理石,在建筑造型上,可局部异型设计或顶部装饰构建,让整个商业建筑保持城市商业的张扬个性 在商业建筑的设计上,需要考虑后期商业店名与宣传海报的张贴。 建议充分利用明湖北路与历山路拐角处重要位置,打造商业形象。 其他商业建议 小结——我们打造的产品是什么样子? 产品策划 建筑形态 建筑风格 户型配比 2梯2户高层1栋+2梯4户高层1栋 现代风格,国际风范 舒适两居、经济三居、舒适三居各占三成 景观营造 院落式公园景观 商业打造 生活配套为主导兼具百货类的情景式商业 其他 三重精装 我们的思路 上述定位及产品部分,26日进行演练和完善 最后的营销部分,26日重新书写整理完毕,并全部报告合成 27日周二,就整个报告(汇报版)进行讨论和演练 28日周三晚,初定这个时间,向甲方进行汇报 感谢您的关注! 小结——我们致力于打造什么样的项目? 项目定位 项目整体 市场形象 住宅部分 市场形象 商业部分 市场形象 城市心街口.国际现代生活区 城市心街口.现代精工美宅典范 配套为主兼具综合功能的区域辅助性商业 目标客群 依赖中心城市的地缘性改善型客户 我们的思路 项目 单位 量值 建设用地面积 ha 2.310 总建筑面积 ㎡ 99792 其 中 地上总建筑面积 ㎡ 65142 其 中 住宅建筑面积 ㎡ 57366 配套公建面积 ㎡ 7776 地下总建筑面积 ㎡ 34650 地上容积率 2.82 地下容积率 1.50 绿地率 % 35% 建筑密度 % 20% 商品房停车率 % 80% 回迁房停车率 % 30% 公建部分停车率 1个/100㎡ 项目地块经济技术指标 项目一期经济技术指标 项目 单位 量值 地上建筑面积 万㎡ 2.83 其中 住宅建筑面积 万㎡ 2.39 户数 户 304 配套公建面积 万㎡ 0.44 地下建筑面积 万㎡ 0.53
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