2010淮南淮矿项目商业发展策略及定位报告（终稿）176页.pptVIP

安徽第二大城市，华东地区重要的能源基地，产业结构相对单一，第三产业发展相对较慢 江淮城市群及合淮同城化发展战略的实施，将为淮南提供更广阔的发展空间平台，对外联系更加紧密 依托煤炭开采发展而成的城镇，与主城区基本脱离，以区域八公山自然景观及人文资源，承担主城旅游职能 淮南西部城区构成主体，谢家集区发展较好，对八公山区具有较强辐射和影响 城市空间拓展边缘区，整体形象较差，区域狭长地形及周边地理地质条件限制了未来发展空间 ■ 在淮南整体向南、向东大格局下，以及 区域自身条件限制等，八公山区是淮南以 及淮南西部城区空间拓展边缘及尽头，未 来发展机会有限； ■ 作为依托采矿而发展的城区，八公山区 产业结构单一，商业发展滞后，城区整体 形象较差，属于典型的工业区形象； ■ 区域沿采矿区及八公山布局，整体呈狭 长形，长约2公里，宽不到1公里，两侧进 行城市建设可行性不大，未来城区几无拓 展空间，城市建设只能以旧城改造为主向 北发展为辅方式实现，以提升现有城市形 象、改善基础配套为主。 未来八公山区将依托八公山风景名胜资源禀赋，建设成为淮南旅游核心，打造八公山旅游经济圈，区域承担淮南城市旅游职能，商贸、经济等职能较弱 ■ 八公山文化旅游区：以八公山风 景名胜区（八公山森林公园、八公 山国家地质公园）为依托，包含周 边文化景点，形成以文化观光、生 态旅游为主导产品的旅游区。在西 部城区建设旅游服务基地 ，打造八 公山旅游经济圈。 　　 ■ 以八公山旅游经济圈为核心，联 合寿县古城、颖上西湖和凤阳明皇 陵共同组建“八百里沿淮风光旅游 带”。 ■ 08年成功举办第八届八公山旅游 节,推出“大八公山”一日游线路。全 年实现旅游业总收入3.79亿元，增 长8.9%。 目前地块集中了八公山商业步行街以及多层住宅，体量庞大，具有较大拆迁难度 项目紧临新庄孜煤矿，周边均为具有一定年限居民住宅，无景观资源，整体环境欠佳，不适宜建造高档商业设施 地块整体狭长，对建筑规划有一定限制；容积率及建筑密度过高，土地开发强度较大 地块紧临区域主干道蔡新路，周边公交路线较多，对外交通较为便利，为区域消费力向谢家集及田家庵外流提供了条件 淮南商业发展正处于超级市场向购物中心转变提升阶段，业态发展呈现多样性，整体档次仍有待提升 淮南现已成熟商圈共有三个，其中以龙湖路商圈为绝对核心，满足全市购物、娱乐、餐饮需求 龙湖路商圈是淮南绝对核心商圈，业态较为丰富，但零售业态经营呈同质化，整体档次不高，有待提升 华联商厦购物中心是淮南传统百货的代表 百大购物中心是淮南百货业发展的新标志 大润发购物广场的建成开业，标志着淮南商业进入超级市场时代 传统老商圈，目前主要以专业市场为主，是批发与零售综合的大型商圈 淮南商业规划考虑到城市三大片区的发展需求，以谢家集为中心的市级商圈的打造，势必对八公山区消费产生更多分流和影响 自06年始，淮南房地产市场步入发展快车道，房地产投资额及销售量均有大幅度增长。 今年以来，淮南住宅市场运行虽有波动但整体较为平稳，前三季度供求比为0.97,预计市场后市仍以平稳姿态运行 淮南住宅市场产品供应、成交以70-110平米为主力户型，70平米以下小户型比例偏少，大户型面积呈稳定递减 淮南住宅市场成交价格相对较低，整体有上涨趋势和空间；市场成交以2500-3500元/平米占主体 1、如何体现文化做好文化； 2、如何融入八公山旅游经济圈； 项目定位建议 商业成功定位法则 项目商业定位建议 项目住宅定位建议 项目商业定位深化 1 融入旅游圈/研究背景 本项目对区外客群的吸引力有限，必须借力八公山旅游资源，以达到“文化搭台、商业唱戏、融入八公山旅游经济圈”的目的。为此，需要研究融入八公山旅游圈对项目究竟能产生多大的支持，以及如何有效融入八公山旅游圈。 融入八公山旅游圈 通过分析未来游客人数、消费潜力和消费偏好，为商业体量的确定和业态定位提供依据 能否大有作为 通过对八公山旅游现状的研究，明确本项目在旅游链条中的位置和功能，找到合适的融入策略 如何大有作为 2 融入旅游圈/客群基本分类 八区顾客 淮南顾客 项目客群支撑 外地游客 在本项目进行日常消费、文化消费 消费力随着经济发展稳定增长 便利、丰富、舒适的购物环境是吸引他们的主要因素 在本项目进行旅游消费、文化体验消 费和土特产购物消费 辐射圈随生活方式和交通方式演变而扩大 依靠浓郁的地域文化吸引游客体验、购物 在本项目进行文化体验消费、娱乐休闲消费和部分日常消费 消费力随区域旅游功能深化而快速增长 看重丰富的文化体验和完善的旅游配套 本项目对八区顾客、淮南顾客、外地游客的意义不同。融入八公山旅游圈，主要为了面向淮南（田区）顾客和外地游客，目的是吸引他们来本项目消费购物。 旅游人数与结构 04-08年，