2010深圳东方银座公 馆项目营销策略报告73P.pptVIP

西部通道： 深港之间第四条陆路通道，全国约5成出入境车辆通过该通道进出，南山将成为联系深港及珠三角的重要交通枢纽； 平南铁路（贯穿龙华、龙岗）； 沿江高速公路（连接深港西部通道）： 。。。 地铁1号延长线： 深大站至西乡站，即将在今年年底开通试运营，西乡站至机场东站将在11年5月28日开通试运营，至此，一号线全线开通。 地铁2号线首段： 赤湾站至世界之窗站，计划在2011年6月底开通运行。 项目周边有十个大型居住区，为南山大型居住片区，生活环境好 商务物业只有一个，供应明显不足 如此高品质的项目。。。 遭遇突如其来的新政环境。。。 1、一手房对比分析法 2、二手房对比分析法 此次针对公寓部分的策略旨在兑现项目实际价值，如有需要再一步的深化将在后续报告提交。 一层商场业态建议 注：一层虽公开发售，但一般有10—20%的铺位难以销售，可利用未售商铺招租大型数码店以带动其他商铺向数码类行业靠拢 银座名店街，这里是时尚的、潮流的街区，是品牌的展示区，彰显本案的酒店式品质 二、三层业态建议 大酒楼，为商务客户提供高档的餐饮服务，商务接待首选 二、三层业态建议 江南味道，汇聚江南各式美点，品位休闲 本案4·15新政应对分析 结合关内物业稀缺的特点，强调本案的高品质、小尺度、低总价 小尺度 小尺度，宜投宜住 低总价，门槛低 平面一房45—54㎡ 复式一房55—66㎡ 复式两房78 ㎡ 复式三房86—89 ㎡ 低总价 平面一房总价约150万 复式一房总价约180万 复式两房总价约235万 复式三房总价约260万 本案4·15新政应对小结 以高端居住为主诉求，结合项目的多元性特点，积极引导商务需求 主打高品质、小尺度、低门槛的优势，将能大大提升项目价值以及弱化新政调控对中大户型（改善型、过度投资、伪豪宅）影响 利用开发商品牌提升项目形象，奠定片区标杆地位 东方银座公馆项目 是集商务投资、办公接待、高端居住于一体的酒店服务式高端物业 星彦认为本案的核心竞争力是： 一手房对比分析法 二手房对比分析法 本案价格预判 星彦对本案价格的判断： 一手房竞争楼盘扫描： 时尚空间 奥斯卡 丽湾国际 第五大道 向南瑞园 阳光玫瑰园 包括宝安中心区共有6个项目与本案竞争 注：卡夫诺仅取西座写字楼部分作为参考 一手房静态对比分析得出东方银座项目售价为3.0147万元 10% 第五大道 15% 时尚空间 15% 阳光玫瑰园 15% 丽湾国际 20% 奥斯卡 25% 向南瑞园 权重 项目 注：各项目参考比重如右图 2.7 72 1.5 1.5 3.5 4 8 4.5 9 6 6 9 9 10 第五大道 2.5 79.5 1.5 2 4.5 3.5 9 4 8 7 8 10 11 11 时尚空间 2.2 62 2 2.5 4 4.5 8 3 6 4 4 6 9 9 阳光玫瑰园 2.1 56.5 1 2 3.5 3 7 3 7 4 4 6 8 8 丽湾国际 2.5 71 1.5 2 4 4.5 8 4 7 5 6 8 11 10 奥斯卡 2.9 70 1 2 3 3 7 4 8 4 6 9 12 11 向南瑞园 3.0146627 82 1 2.5 4.5 2.5 9 4 8 8 7 10.5 13 12 东方银座 100 2 3 5 5 10 5 10 9 9 12 15 15 开发商 物管 配套 园林 户型 视野 景观 规划 前景 配套 交通 区位 售价万元 合计 品牌 （满分5） 项目素质 （满分35） 区域优势（满分60） 项目 最近同片区二手物业价格在2.2万—2.6万 本片区均为住宅物业，商务物业价格比其贵10 — 15%，故商务物业价格区间为2.53 — 2.99万 2.2 两房 　 2.3 一房 港湾丽都 2.6 两房 　 2.5 一房 新德家园 2.4 三房 　 2.2 两房 鼎太风华 2.4 三房 　 2.2 两房 星海名城 2.5 三房 2.6 两房 阳光棕榈园 成交均价(万/㎡) 户型 　 以上数据来源于星彦行最近成交记录 前海片区二手房成交分析 一手房对比分析法 二手房对比分析法 随着前海中心规划的落实建设，未来的爆发力将无法估量，同时考虑到短期内关内土地供应的稀缺，本案中小户型及商务功能的优势，故项目通过充分的展示，合理的推盘。价格预期能达3—3.2万 一手房市场静态对比分析法得出价格为3.0147万 同区二手房类比商务物业价格区间为2.53—2.99万 本案销售价格预测： 形象上：鲜明、独树一帜；借力品牌、强调高标准； 渠道上：保证市场声音；整合各项资源； 诉求上：强调产品多元；总价适中；不可复制性 为实现项目的最高价值，兑现高价的目标，星彦为东方银座公馆项目制定了三大营销策略