2010深圳宝安中心区泰华阳光海商业营销方略113p.pptVIP

泰华阳光海商业营销方略 星联地产营销策划中心 2008.1.10 宝安商业的解析 宝安近年商业地产开发如火如荼，但整体商业档次不高，同质化现象严重，其巨大潜力尚未得到充分发挥。 从消费能力来看，宝安作为一个人口达500多万的工业强区，年人均收入有2万多元，蕴藏着巨大的消费潜力，但大型商业场所建设严重滞后，与宝安经济的持续快速发展相比显得极不协调。 宝安各大商圈的分析 中心区将与宝安传统商圈贴身竞争 居住带动消费,宝安及西乡新中心区新建的一系列高尚住宅，将形成巨大的消费磁场。其中80%以上的项目都将设置商业裙楼或品牌步行街。例如君逸世家、第五大道、富通城、槟城西岸、圣陶沙骏园等项目都有推出大型商业 宝安中心区商业规划 该商业区为全新规划和建设的商业区，位于宝安新中心区内。该商业区地处特区向西拓展的结合部，具有公路、水路、空港等交通优势，直接辐射宝安区经济发达的新安、西乡和福永三个街道，规划起点高、规模大，现代化程度高，具备较好的发展前景。 ①规划目标。 规划期内，要把宝安新中心商业区建设成深圳西部功能齐全、规模较大、业种业态丰富，能体现宝安区商业形象的次市级商业区。 功能定位 新中心商业区重点发展与商务区和现代化社区相匹配，与宝安区内居民日益升级的消费需求相适应的零售、餐饮及文化娱乐业。 市场定位 宝安新中心商业区以提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主，主要消费群体是区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客。 来源：《深圳市商业网点规划（2006—2010）》 宝安中心区商业 宝安中心区城市次中心地位的确立，市政配套设施也将逐步的完善。 宝安中心区规划人口为20万，商业经营面积将达50万以上平方米。 自从鸿荣源以18.8亿的高价拍下宝安中心区商业用地，使之成为了业界新的焦点。 本项目区位 项目现状 项目名称反映出来的信息和人脑之间有一个最为重要的接触点，好的楼盘命名在整个项目的市场营销过程中能起到画龙点睛的效果，成为神来之笔。为楼盘项目品牌以及房地产开发企业品牌增添光彩，对提高项目知名度，促进市场销售起着决定性的作用。 商业项目命名一般遵循以下法则： 法则1：让人产生深刻印象 法则2：楼盘命名的确切性 法则3：名称字数要适中 法则4：楼盘命名要努力突出项目的优势点 法则5：楼盘命名要好记、好念、好听 商铺即将入市，较短时间内必须让更多客户知道，必须借势提高商业的知名度，减少不必要的推广费用 住宅毕竟有23万平米，商业2.3万。10：1比重，住宅主打“纯静”概念，商铺与住宅不能造成直接冲突 命名必须能够涵盖餐饮、休闲、商务等主题概念 考虑一期与二期的延续性 考虑项目区位及辐射能力 如果贵公司不打算成立商业运营机构，可以委托我司尖 莎咀品牌及商业运营团队来操作。 采用尖莎咀操作模式，最大限度避免风险 星联地产—— 为您创造更高价值！ 价格策略 目前即将发售/在售商铺分析 深圳湾口岸商业街（南山蔚蓝海岸二三期） 成熟社区街铺典范，售楼员预估售价3－6万/平米 预计销售有点难度 价格策略 目前即将发售/在售商铺分析 红树街（南山御景东方底商） 紧挨农民房，售楼员报价3－4万/平米 销售难度大 价格策略 目前即将发售/在售商铺分析 西街（西乡富通城2期底商） 西乡大道旁，紧邻大铲湾港口（有概念），商铺面积50平米以下居多，06年12月发售均价约3万，目前二手价格略微上涨 价格策略 综合市场比较分析，我们通过对各项因素比较，在排除招商主力商户及其它未知客观因素后，最终对本项目整体均价做了预估： 27000－30000元/平米（一层） 14500－15500元/平米（二层） 根据最后市场情况及招商情况会有5－10％浮动 营销推广思路 挖掘项目 内部价值及机会 挖掘项目 外部价值及机会 提高项目商铺价值 营销推广思路 挖掘项目外部机会之一 2007年12月18日，筹备四年的大铲湾码头一期正式开港，大铲湾码头是深圳市政府的重大项目之一，码头总面积112公顷，岸线长1,830米，泊位共5个。 大铲湾码头一期现状 机会点 大铲湾已经开港！！！ 可以想象，未来几年在大铲湾工作的、生活的人将急剧增加，看得到的预期，算得出的财富！！！ 住宅、餐饮、购物、休闲、康体等市场需求将加速放大！！！ 机会点 大铲湾港片区 以宝安新中心区规划的海湾大道为界，向南与