2010深圳松岗项目定位策划报告110p.pptVIP

发展机会：产业的升级，带来了客群的变化 高品质物业畅销产品配比关系启示 目的：通过对片区楼市专家和购房客户的深度访谈，发掘未来产品发展趋势及客户接受的产品类型，对以上面积段进行最后修正。 商业开发机会分析 镇中心商业开始聚集，形成商圈，工业区商业档次极低 项目开发机会分析 —— 商业松岗商业分布： 六大工业区主要以小商店、大排档及便利店为主，档次极低 镇中心集中了数个大型商场，如天虹、佳华，商业配套如银行、酒店等也集中于此 项目开发机会分析 —— 商业镇中心商业形态分析： 以大商场为中心，与周边的银行、酒店、品牌店等形成商圈，档次相对较高 消费形式单一，采购为主 消费群体为周边居民为主，松岗以外客户极少 佳华商场营业面积约1.1万 ㎡，其中超市面积约5500 ㎡，其他部分划分为时装、手机、精品等零售店面 零售店面一般面积在100 — 500 ㎡，装修比较高档，形象较高 以自发形成的街铺商业为主，零售日常用品为主，店面简陋 餐饮以大排档等中低档形式为主 项目开发机会分析 —— 商业工业区商业形态分析： 店面一般面积在100 ㎡以下，装修简陋，大排档一般占道经营，环境卫生差 自发形式为主，无规划，分布杂乱。 以零售店面为主，功能单一，装修简陋。 产品稀少，以日用品为主。 以步行消费人群为主，区域辐射力极低。 根据形态、发展规律规划形成的综合体。 以多家主力店提供各类消费形式形成互动，复合功能。 同时提供产品与服务，购物、休闲、娱乐等功能齐全。 以交通工具为主，形成区域商业中心 某个城市或地区的核心，周边居住、办公等需求十分旺盛。 多个商业中心组成，商业形式千变万化。 根据人群需求提供定制服务或产品，功能相互带动，相互促进。 交通非常发达，人群极易进出 大量人群聚居引发多种商业开始集聚一处，形态开始丰富。 以主力店为核心，慢慢形成小型商圈。 产品开始丰富，仍以采购为主。 步行与交通工具普及，辐射力、影响力增强 松岗房地产市场发展历程： 萌芽阶段 集聚阶段 综合阶段 繁荣阶段 项目开发机会分析 —— 商业商业发展历程： 工业区商业 镇中心商业 本项目位于镇中心核心位置，必定承担起引领商业向高层次发展的重任。 时尚卖场，品牌餐饮 项目开发机会分析 —— 商业案例借鉴 —— 西乡港隆城 品牌店装修豪华，内铺时尚卖场，有力提升商场形象、档次。 沿路街铺引入品牌餐饮提升知名度，同时带来人流 时尚、豪华的装修提升商场档次 内铺时尚卖场，主营珠宝、钟表、品牌衣物、皮鞋等 氛围时尚大气 家乐福超市 项目开发机会分析 —— 商业案例借鉴 —— 西乡港隆城 二、三层为家乐福大超市， 营业面积超过1.5万㎡，日均客户量达3千人 超大卖场，品类齐全，满足顾客全方位购物需求，为商场带来大量人气。 中影南国电影院、影视及文化类零售店 项目开发机会分析 —— 商业案例借鉴 —— 西乡港隆城 四层主力店为中影南国影城， 配以影视文化类零售，形成大型文化类卖场 电影院及影视文化零售提供文化、休闲场所，拓宽消费层面。 福满园大酒楼、反斗乐园、中西餐饮店 项目开发机会分析 —— 商业案例借鉴 —— 西乡港隆城 五层主力店为福满园大酒楼、反斗乐园游乐场， 提供高档餐饮及娱乐设施， 高档餐饮与娱乐项目结合，提供儿童及中高档消费，完善商业链条。 功能规划形成良好的人流互动效应 模式特点： 功能的多元化，提供“一站式”复合消费场所； 各类商业相互促进，同时相互带动，形成聚合效应。 项目开发机会分析 —— 商业案例借鉴 —— 西乡港隆城 品牌店 高档零售 娱乐 文化休闲 大型超市 零售与休闲形成动静互补，有力留住客户 带来高端消费人群，促进娱乐需求 形成高形象，提升档次，增加服务及产品附加值 文化、休闲、娱乐形成互补，完善功能 聚集人群，为各类消费提供客户基础 市场发展需求 － 市场现有水平 ＝ 市场潜在机会 松岗的大发展、西部门户的效应、交通的改善等将为松岗引入更多的高端消费群 体现高端的特色餐饮、休闲、娱乐的高品质“一站式”消费场所需求将凸显 镇中心小规模的商圈影响力、辐射力有效，未能满足高端消费需求 区域内高端消费外溢，纷纷选择宝安、市区，甚至香港消费 商业开发机会小结： 一站式文化、休闲、娱乐复合功能型中心商业 项目开发机会分析商业规划建议： 两大主力店： 发展商持有出租 每个主力店1.5万 ㎡左右 大超市+大型卖场 借助品牌效应带动下游商业 为其他商业提供人气 项目开发机会分析商业规划建议： 高档餐饮、休闲、娱乐功能： 发展商持有出租 面积根据商家需求确定 严格控制业态及数量，防止内部竞争 业态根据经营状况调整 价值水涨船高 项目开发机会分析商业规划建议： 沿街商铺： 统一包装，