2010石家庄中冶财富广场整体发展战略定位报告150p.pptxVIP

中国·石家庄·广安大街;明确策划目标;如何解决项目回迁面积过大问题； 如何树立中冶品牌； 如何实现利润最大化； 区域市场环境； 项目整体定位尤其商业如何定位； 我们的目标客户。;市场 调研;5;城市发展潜力巨大 ;;05~09年，成交面积及成交价格稳步攀升;相对于同等城市规模和发展水平的河南省省会郑州市，无论商品房成交面积、成交金额还是成交均价，石家庄市场都与其差距明显。;研究总结：未来10年，石家庄房地产市场将进入黄金发展季;11;12;三大类产品：居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型;宜商宜租、性价比高的商务公寓成为石家庄楼市的宠儿;客户需求特征分析;主力户型大多集中在40-90平米之间，主流户型为标准一居室;名称;东购商圈 ：裕园广场；北国商圈：美东国际、汇景国际、官鲤;汇景国际;从0.8元-1.8元不等，公寓类产品租金价格整体明显低于写字楼 但出租率较高;21;22;萌芽期（上世纪末） ：企业自建办公楼为主，企业选择在民居或极其普通的写字间办公，仅有少数办公楼对外出租； 起步期（2000年—2003年） ：开始出现商务楼、商务公寓等产品； 放量期（2004年—2005年）： 西美一期入市，标志着石家庄写字楼行业开始步入全新的发展阶段。中华商务、军创国际等项目陆续上市，出现了第一轮商务办公楼的开发与投资热潮； 盘整期（2006年—2007年） ：04~05年市场集中放量导致供大于求，楼盘空置率较高，06年市场放量不大进入调整期。07年，庄家金融大厦、尚德国际为代表的高端项目以全新姿态进入市场； 蓄势期（2008—2009年） ：2008年，随着房地产市场的急转直下，写字楼项目的销售几乎处于停滞状态。 2009年，写字楼市场在刚性需求释放、利好政策推动的共同作用下迅速回暖，官鲤、金正威尼斯公馆、主场等全新概念的商务办公产品、国富大厦等中端商务楼开始迅速赢得市场。 ;写字楼产 品特点;客户类型;100—200平米的成长型企业商务套型仍然将是市场需求的主体；随着石家庄城市升级发展过程中的外来产业进入，200㎡以上的写字楼市场占有率将逐渐增大;未来3年内市场供应量大竞争激烈，但缺乏核心地段的高端写字楼;;裕园广场A座;项目名称;写字楼市场总结;32;传统批发业正在逐渐衰落，随着收入水平增加，新兴商业正处于蓬勃发展中;东购商业区-石家庄最大的综合成熟核心商业区，主要由火车站商圈、批发市场及大型购物中心组成（日平均人流25万人）;北国商业区-石家庄中高档商业消费区，以北国为中心，南到西美，西至影乐宫、北延燕春酒店、东达世贸名品（日平均人流10万人）;两大主力消费人群：中产阶层以及工薪阶层;商铺销售以投资客为主，该类客户对地段、商务氛围、价格敏感、倾向投资临街商铺，擅长以租养贷;区域内商业业态较为丰富、以餐饮娱乐为主导、不乏金融机构特色商业，区域以传统商业为主，缺乏主题及特色商业;小于100平米和大于400平米的商铺所占比例较大;租金及售价1~2层普遍较高，但3层以上价值较低，租售赁情况良好，未来经营情况未知;面对激烈的市场竞争，本案商业要立于不败之地，必须走差异化和特色化之路;42;43;紧邻省博物馆、体育馆及裕彤国际体育中心，人文气息浓厚;区域配套完善，交通便利，已形成了石家庄最为集中的商务、商业和星级酒店集群，CBD不再徒有其名;;紧邻CBD核心区，地理位置优越，但回迁面积过大不利于项目规划及品质提升;区域优缺点同样明显，机遇与挑战并存;没有不好的市场，只有不好的产品;50;51;52;53;;中冶财富广场将形成“循环经济体”，升级城市功能;56;中冶财富广场 石家庄城市新特区 国际级商务复合体;58;59;60; ;项目成本核算;63;64;65;66;城市中心;;引进专业化的酒店运营管理机构，打造首席国际化标准服务的酒店公寓，宣告一个5星级国际私人产权酒店时代的到来。 高装修水准装修，引进国际、国内知名室内设计家，为城市顶尖的财智阶层量身打造私人商务寓所。 一个奢华的“第三商务空间”，享受24小时的国际5星级高标准酒店服务；一种新的生活方式，一种私享化的世界； 石家庄城市中心的“城中之城”区，CBD区域独一无二的商务磁场和商务圈层； LOFT商务公寓，通过赠送面积的方式保证销售速度以及资金回笼; 首席，代表着具有高度个性的物业，彰显城市新贵人群和享乐人群的精神属性，形成一个特定消费人群的圈层； 会馆级生活公馆——通过“专属会所+城市会馆”，形成“会所级酒店公馆”，为追求品质生活、沉迷消费时尚、享受服务专属者，与高尚服务形成有效结合，为高端商务、总裁人士打造的商务空间。;;“酒店公寓”产品体系建议：;除了特别设计的酒店式大堂以外，在裙楼构建超豪华、开放式、多功能化的“名流生活馆” ，并与购物中心的高端会所形成有