2010石家庄裕西公园项目提报演示稿63p.pptVIP

宏 观 市 场 宏 观 市 场 宏 观 市 场 宏 观 市 场 宏 观 市 场 宏 观 市 场 宏 观 市 场 宏 观 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 区 域 市 场 竞 争 市 场 竞 争 市 场 竞 争 市 场 竞 争 市 场 竞 争 市 场 项 目 分 析 1000M 200M 0M 项 目 分 析 项 目 定 位 结合项目SWOT分析可以得出本 项目大体定位为高端住宅，结 合本项目周边优质成熟的生活 配套，因此建议本项目定位为： 释义 西部：项目位于石家庄市区最西部。 优：产品优质、配套优质、居住人群优质，优质社区的表现。 秀：项目体量小，可通过小品、台地绿化等进行美化，结合建筑外立面凸显项目‘秀美’的特点。 公园：紧邻400亩苏州园林风格的裕西公园，园林景观秀美，生态宜居。 地产：或称之为社区，优质地产项目。 项目客群定位 商人：他们拥有自己的事业，渴望一处高效便捷同时环境优越的居所； 医生：拥有发展之中的事业，收益颇丰。处于40岁到50岁的铂金时代； 公务员：拥有发展之中的事业，收益颇丰。处于35岁到50岁的黄金时代； 金领：作为企业高层管理者，职业经理人，年薪受益者，处于35岁至40岁之间； 教师：他们收入稳定，受人敬爱，有文化有知识有品味； 项目均价预期 项目均价预期 项目产品建议 建筑外立面建议 建筑细节亮点 园林建议 景观的规划要与建筑风格相协调，做到美观实用。 植被的栽植对缓解噪音有一定的功效。 园林风格 园林建议 园林建议 细节提升园林品质 细节提升园林品质 前期销售成果 一，销售情况：裕西公园项目组，自4月13日入场销售开始至今已接近一个月。销售房源17套，实现销售额7724797.4万元人民币、销售面积1913.27平方米 。达到甲方任务要求。 二，来电情况及成交情况：就数据而言，来电、来访情况较为乐观。但就实际成交率而言相对较差，来访成交率约为8.6%。就成交情况来看，在销售前期成交状况良好。头一天销售达成任务的50%以上。 前期销售出现的问题 一，来电，来访就成交率而言相对较差，来访成交率约为8.6%。 原因：1，部分来访客户为本公司其他项目转介客户，在政策出现变 动后，该类客户变得较为保守，成交率较低。 2，本项目自身运作实现较长，部分客户已在2005年既有所关 注，因此虽到访咨询，但仍抱有观望心态。 3，再次来访客户受到政策影响，开始持观望心态，希望抄 底。 二，受政策影响，市场客户大多开始持有观望心态。影响到整体成交情 况。成交客户构成相对单一。 原因：1，推广渠道有限甚至受限； 2，销售产品单一，影响甚至限制了成交率的进一步提升； 3，全款销售，无意中将部分意向客户挡在门外，促进成交客群单一 化； 前期销售出现的问题 在销售过程中遇到的问题还包括： 1，销售周期较短，没有客户积累周期； 2，全款销售，影响客户诚意度，进而限制了口碑传递的速率； 3，销售产品较为单一，客户选择面变窄； 4，宣传受到影响，没有完全展开，对诚意客户的收集十分不利； 5，售楼部过于隐蔽，前期有部分客户找不到售楼部，影响到访成交； 6，政府部门检查影响销售人员士气，并令销售难以放开心态接待客户； 7，受项目进度影响，销售物料（沙盘、展板等）准备不到位； 推广思路 a）确定媒体推广节奏： 需确定媒体推广的总体节奏，既根据甘特表及工程进度、项目进度、销售进度，对媒体推广的节奏进行把握。在何时进行何类及何种规模的推广。 达隆行根据市场操作建议： 1，建议在项目接收咨询前，采用相对适中的推广强度，以引起市场关注为目的； 2，开售前采用大规模推广，促进市场反应，并树立项目形象，促进当日到场客户数量，挤压销售； 3，持销期进行适度的媒体推广，推广主要应当结合SP活动或优惠活动进行，避免为推广而推广； 4，推广应当注意节奏，节奏不宜过缓也不能过快。过缓会造成市场遗忘，过快则可能引起市场忽略。 推广思路 b）确定媒体推广节点 1，明确媒体推广节点，推广应当根据销售情况随时进行调整，应当尽量避免单一媒体长时间投放，造成受众客群重复； 2，可根据工程情况、项目动态进行媒体推广，丰富推广内容，并且引起市场的长期关注。 c）确定媒体组合 1，优秀的媒体组合可令推广更具有效用，从而减少媒体投入、间接增加产出； 2，考虑到本项目体量，建议整体媒体组合以围挡、网络为主，报广、电台、短信、户外等媒体为辅，穿插活动引起关注； 3，前期推广中，建议