2010绵阳辰兴优山美郡一期（D2）项目专题报告118P.pptVIP

超越自己，是为了成就绵阳 这是一个貌似高调 实则卓越明智与谦虚的占位 这是综合优山美郡知名度、洋房特征业已建立之后的唯一正确答案 “超越”包含的三个层面 相对一期产品 价值的超越 优山美郡市场 江湖地位的建立与超越 优山品牌含金量 突破价值瓶颈的超越 立面、景观 配套 服务体验 整体品质 推广调性 。。。。 推广上包装形成一个明确直观的“超越体系” D2地块案名： 优山美郡二期——尚城 主题延展： 为了明天的绵阳，超越今天的优山 超越——事物之”尚（上）” 尚——“时尚”，现代感，品质感 尚——国际化，包容性 优山必须站到这座城市话语主导的层面说话 他必须以代言这座城市的角色对话客群 形象SLOGAN 这一刻，让世界欣赏优山 产品定位相对一期不做改变 我们知道，在成都，未来每开发450套住宅，仅有一套花园洋房 在绵阳呢，这样的稀缺将代表什么 我们相信，线下的洋房稀缺价值诉求仍有相当的空间 营销体验的全面提升 易居整个销售团队结合物业执行体验式营销服务流程，为客户提供最优质，体验式营销服务的最终目的是要为顾客创造全方位的体验，包括感觉体验（Sence）、情感体验（Feel）、创造性认识体验（Think）、身体体验和生活体验（Act）及社会特性体验（Social） 易居制定相关体验式营销实施计划及执行方案 营销活动调性拉升，走中高端活动路线，客户体验全面升级。 园艺新城发展高峰论坛 豪车（奥迪及等同品牌）、优房植入式互动活动 优生活业主植树活动 晋商生活体验之旅 活在此、乐在此－优生活嘉年华 公关活动主线——上升到代言园艺新城新生活的层面。 精彩优山，缤纷体验 川晋美食嘉年华 巧克力嘉年华 电影主题周 音乐主题周 辰兴·优山美郡一期（D2）销售框架计划 在展开销售计划之前，我们必须要重声几个必要前提 商业街开街 样板间呈现 意境区打造完成 销售中心整改完成 优山美郡二期销售计划 二期价格策略 按照8号地块整盘均价4500 /㎡ ，收盘均价4700 /㎡为推算依据，按照绵阳城市年增益5%-10%及2号地块品质提升部分，2号地块整盘均价建议为5000-6000 /㎡ ，起始组团均价为5000元/㎡（8号地块价格策略为基础） 调价策略 价格调整依据市场反映、客户积累量、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。在同一销售周期内，每次价格调整幅度不宜过大，否则将不利于客户的积累、老客户推荐新客户，特别对项目后期销售影响较大。 价格调整实行快频次小步微调，对畅销户型实行上浮、减少优惠等措施，既控制畅销户型的销售速度，又带动滞销户型，提高了利润率。对滞销户型拉大价差或加大优惠，充分刺激客户需求，提高产品性价比，促进销售回款。 加大一次性付款与按揭付款的折扣额度，促进一次性付款比例，加速回款。 销控策略 促回款策略 促销策略 价格调整不仅仅以调价为主，还要充分运用优惠措施，以不同的折扣点及优惠控制价格。 二期推量控制及价格变动方案（一） 一批次 二批次 三批次 四批次 整个价格变动考虑组团优劣相对位子及户型配比，做到每组团户型选择面宽，无户型盲点，每次推量约3万方。 4800元/㎡ 5000元/㎡ 5200元/㎡ 5400元/㎡ 注：价格为估算值 方案一为传统无户型盲点推货方案，较为常规，虽然较为安全，但在实际执行过程中，各批次的推货过程欠缺推广亮点，不易使受众耳目一新，难以引起客群追捧。 介于此，我们提出推货方案二。 二期推量控制及价格变动方案（二） 以客群区分为推货基点，按照面积段推货 推货批次 户型 面积段 量 一批次 二房/紧凑三房 80-110 约3万 二批次 舒适三房 120-140 约4万 三批次 四房及以上 140以上 约2万 四批次 综合推货 全面积段 约3万 一批次推广包装——Chocolate(巧克力城组团) 确定人群 二批次推广包装——COFFEE(咖啡城组团) 对现有居住条件不满意，需求改善居住环境的三口之家 社会中坚力量，工作稳定，家庭结构成熟、追求居住品质提高，有较高的文化素养，在快节奏工作之余注重生活品质 这群人，生活工作稳定而有节奏，家对于他们就像一杯香浓的咖啡 Coffee City 咖啡城 三批次推广包装——“回归尚城” 确定人群 对居住环境具有一定的要求的四世同堂家庭 社会上层人群，具有坚实的物质基础与广阔人脉关系；住宅对他们不仅仅是满足居住的需要，而还是一种身份的象征。 与该部分客群沟通，更注重精神层面的沟通 在与三批次高素质人群的“对话”中实现二期高品质的形象的地。 四批次推广包装——“稀缺多层电梯洋房” 最后一批次为二期整案清尾，回归产品本身，再次强调其稀缺性，价值感，做到完美收官。 销售节奏 开盘时机建议：201