2010襄樊建设路项目定位报告210P.pptVIP

特别感谢： 开发商 姚总 国土局 杨主任 房管局 范科长 规划局 郑 科长 民发商业中心招商部 王翔 沃尔玛招商部 余小姐 好宜家招商部 刘总 军翔购物广场 杨雪 武商百货招商部 领袖中原招商部 王晶 家乐福深圳商业中心 天虹商场深圳招商部 莫小姐 荆州街美食街物业管理中心 天悦酒楼 钻石人间 郑小姐 …… 项目位于襄樊市的几何中心，汉水北岸，樊城区(老区)腹地 项目离汉江700米，高层具有江景资源处于沃尔玛商圈边缘，受其影响和辐射 地块周边建筑物\环境差,对项目档次提升影响大 地块呈南北长条状, 靴形，面宽窄，进深大，地势平坦临街面有高压电线和城市绿化阻隔 项目周边大型高端餐饮\休闲娱乐配套不足,生活配套齐全 周边树木茂密，临街面档次低、灯光暗、形象差区域在客户心的商业印象差 项目周边道路为四车道，途经项目的公交车直达核心商圈的较少与核心商圈的联系不紧密 襄樊有两大传统商圈：解放路商圈、鼓楼商圈；以及两大新兴商圈：沃尔玛商圈和万达商圈 襄樊商业街主要分布在解放路和长虹路，解放路以传统的商业街和集中式商场为主，长虹路新兴的商圈主要以现代集中式商场 传统性商圈、辐射襄樊全城的市级商圈，襄樊商业的龙头商圈 商圈辐射范围以襄樊市区为主，亦辐射周边辖市县，整体经营状况好；华洋堂解放路长征路 依托人民广场，人流有充分的保障； 街铺以出租为主，出租率99%； 租金水平150-300元/㎡； 单店开间3-4.5m，进深6-10m，营业面积集中在20-30 ㎡； 除了华洋堂百货以外，目前有街铺为主； 零售功能比重很大，且集中在服装服饰类，缺乏手机、数码等；娱乐、餐饮配套相对较少； 占据解放路商圈核心位置,地理位置优越，品牌中高档次，形象较好 占据解放路商圈核心位置,地理位置优越，品牌中高档次，形象较好，但规划布局受限 单层面积6000平米左右； 首层层高6米左右；二三楼层高4.5米左右； 人流动线受到住宅规划柱网的影响，动线不合理；装修一般，购物环境一般； 服装品牌为中高档次，商业管理水平一般； 人流很大，提袋率36%，客流主要以时尚年轻女性为主，客单价在260元左右 传统的商业百货老大，品牌档次较好 襄樊商场的龙头老大，在襄樊人心中具有很高的地位，但商场硬件已经过时，被新兴的商圈分流了很多客户 单层面积10000平米左右； 首层层高4米左右；二三楼层高3米左右，层高受限； 人流动线受建筑布局的影响 ，商场老旧，购物环境较差； 服装品牌为中高档次，商业管理水平较高，商场活动力度较大； 华洋堂人流很大，提袋率27%，客流以中年女性为主，客单价很高，400多元 地理位置优越的传统性商圈，但商业管理和商业规划的的失败导致商场关闭 独立于襄城区,以襄城区位依托的传统式商圈 以历史文物民俗街为形象,结合现代商业,以服装为主要业态的商业街 独立于樊城区，以襄城居民为消费主力群体的传统性商圈 集各类功能，规避了传统商业的弱点，正在形成的现代购物式新兴商圈 背靠沃尔玛和武商带来的人流,以中低端定位，差异化取胜的集中式购物中心 片区形象档次最高，管理最好的现代集中式商场 沃尔玛四周临路，有独立的卸货区域 武商品牌号召力强大，片区形象档次最高，管理最好的现代集中式商场 是目前襄樊商业购物环境最好的商场；布局较合理，环境良好 单层面积11000平米左右； 首层层高7米左右；二三楼层高4.5米左右 人流动线比较合理，但局部规划受限，商场硬件较好，购物环境是目前襄樊最好的商场； 服装品牌为中高档次，商业管理水平较高，商场活动力度较大； 人流较多，但提袋率最低，仅有18%，客单价200元左右，客户以年轻女性为主 以万达品牌为号召力的,正在形成的新兴商圈 虽为商业巨舰，规划任有缺失 以自持物业的经营带动其他街铺的销售，以商业街和社区商业来实现商铺销售价值 商业面积总计30万平米； 对外销售室外步行街和住宅街铺，大约5万平米左右； 自持物业比例超过80%； 室外步行街销售价格为3.5万-4.5万，街铺价格为2.5-4万左右； 提袋率：银泰百货华洋堂武商百货