2010西安刘北堡村项目定位报告125P.pptVIP

附属设施建议：适量节能环保技术的采用，利于增加社区的科技含量，提升项目形象 室内新风系统 太阳能路灯照明系统 中水处理系统 市政供暖－地辐热采暖 家庭防盗报警系统 智能监控系统 天然气泄露报警系统 匪情求救报警系统 物业发 展定位 市场竞 争研究 项目属 性界定 前言 本报告架构 全案营 销建议 公司现状 项目期望 地块感观 区域解读 价值研判 宏观环境 整体市场 区域竞争 整体思路 营销架构 案名建议 问题界定 发展定位 物业建议 全案营 销建议 整体思路 推盘思路：先推畅销产品，迅速回笼资金；再推舒适产品，慢推逐步拉价；最后推公寓及商业，以顺应市场态势 4 2 3 1 社区总建面40万㎡，按3000元/㎡计取单位成 本，则项目总成本合计为12亿元，二期后完 成销售面积175000㎡、销售额11亿元，后期 剩余面积137000㎡，其中住宅约50000㎡ 首期：市场启动期 产品类型：2梯4户高层，85㎡紧凑两房和105㎡紧凑三房，区域目前最畅销； 组团体量：共计约924套，约90000㎡，预计销售额5.5亿元； 销售周期：2012年1月－2012年12月，共12个月。 二期：价值回收期 产品类型：2梯4户高层，85㎡紧凑两房和105㎡紧凑三房，区域目前最畅销； 组团体量：共计约896套，约85000㎡，预计销售额5.5亿元； 销售周期：2013年1月－2013年12月，共12个月。 三期：形象塑造期 产品类型：板式和点板结合高层，105㎡、110㎡紧凑三房和140㎡舒适三房； 组团体量：共计约416套，约50000㎡，预计销售额3.5亿元； 销售周期：2014年1月－2013年12月，共12个月。 四期：溢价实现期 产品类型：点式商务公寓和整体商业，40-70紧凑公寓及商业； 组团体量：紧凑公寓26000㎡、商业57000㎡，公寓销售额约2亿元（商业不计）； 销售周期：2015年1月－2015年12月，共12个月。 营销策略 快打快销，适度利润快速实现地块价值，为后续开发奠定基础 价格 前期营销重点在于： 利润平衡点 2014年 后期营销重点在于： 平价、快销、回现 顺应区域发展，最大化商业价值 区域均价 本案售价 2012年 2015年 营销架构 营销工程 指导思想 利用现有资源，尽力塑造品质，提升项目性价比； 按节奏虚实结合，以客户为道具，逐步兑现，步步高； 先谦后骄，一波一波，实战血拼，积小胜为大赢； 五大工程 有效推广，提知名度 兑现承诺，建立口碑 建立气场，瞬间引爆 树立形象，体现品质 最终目的，促使成交 推广工程 信心工程 引爆工程 形象工程 成交工程 各部分层次间关系 示范、样板、阵地及媒介 本案 推广工程 第一层：初级目标 第二层：过渡目标 第三层：终极目标 引爆工程 事件、活动 形象工程 品质体验 信心工程 对客户和团队的承诺兑现 成交工程 销售策略、销售信息和销售团队 推广工程 营销架构 引爆工程 信心工程 形象工程 成交工程 推广工程 媒体资源整合 户外广告 辛家庙立交三面翻户外广告牌； 阵地包装 围墙包装、工地形象； 销售中心包装； 城市绿化带、景观示范、样板展示； 渠道资源整合 华商报彩色半版广告； 陕西电视台《都市新家园》栏目广告； 搜房网页面广告； 房展会； 短信群发； 推广工程 营销架构 引爆工程 信心工程 形象工程 成交工程 引爆工程 活动事件营销 产品发布会； 客户答谢会； 圣诞嘉年华联欢活动。 重大节点活动 奠基仪式； 现场销售中心及示范区开放； 开盘仪式； 情景洋房推介会； 封顶仪式； 交房仪式； 其他营销节点。 推广工程 营销架构 引爆工程 信心工程 形象工程 成交工程 信心工程 对客户信心 体现开发商实力与诚信 项目工程进度； 高品质销售中心和样板间； 各类奖品、礼品； 销售政策的兑现； 对承诺的兑换时间、速度。 对团队信心 体现决策层面对项目的重视与支持 领导工作思想指导； 领导技术层面指导； 具体工作的配合和支持； 鼓励和奖励； 承诺的兑现，包括佣金的结算； 甲乙合作团队的磨合和配合。 推广工程 营销架构 引爆工程 信心工程 形象工程 成交工程 形象工程 销售现场 销售部包装； 样板展示区体验； 景观示范区体验； 置业顾问形象与素质； 销售部服务与卫生状况； 工地现场 工地整洁度； 围墙形象； 工程进度及形象。 营销活动 与政府联姻，赞助其公益活动； 匹配项目品质与形象； 物料设计 销售部包装水平； 楼书、单页、海报设计水平； 3D宣传片的制作水平； 户外广告设计水平； 红星·美凯城 地理位置：北辰大道与凤城一路交汇处 占地面积：180亩 建设体量：60万平米 建筑类型：高层 小高层 立面风格：现代 景观规划：欧式园林 社区配套：幼儿园 游泳池 运动场 容积率：2.88 绿化率