2010让鲅鱼圈重新认识——凯宾国际营销推广策略案82P.pptVIP

推盘策略：（机动策略） 入市产品：3—15F 234套 推盘时间：2011年春交会 营销模式：精装修公寓/返租 销售控制：返租形式以2层为单 位销控。 推盘理由： 通过A座及B座高层部分的销售，建立市场高度认可后，推出B座（3—15F)产品，提升价格后，实现利润最大化。 如A座返租形式客户认可度高，从3层以上部分继续做返租，返租套数根据酒店经营方共同制定。 B座 同板块楼盘价格分析 公寓：3710；层差：80元住宅：3430元8层以下，层差：50元，8层以上，层差80元 3880元起 门市：22800元/平 住宅： 3—13F：3480 14—17F：3580 均价： 40平均3880 7楼以上3900 均价：3800 3480起3900均 一次性9.8折 价格 （元/平） 建筑面积： 11万平方米 —— 交房时间：2012.06 备注：住宅比较受出租、商业客户青睐。租赁一般为不合厨单间，租金300元/月 开盘时间： 09.08 交房：2011.08 建筑面积：72000平 开盘时间：2009.08.01 交房时间：2011.10.01 目前销售：50% 其他 （交房时间、销售说明） 不含电梯： 0.5 含电梯 1.2 含电梯 1.0 含电梯 1.0 未定 1.2 物业费 （元） 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 装修情况 公寓：30平 住宅：90平 1070平 （套层出售） 住宅：54——89 门市：南向267 40.60.70.90 51——133 43——180 户型 （平方米） 一期：10栋多层 11层 二期：5栋高层 17层 高层（3栋26层） 高层（1栋17层） 多层（1栋4层） （1、2层为商业： 3、4层为商务宾馆） 高层：17层 多层（8栋7层） 高层（6栋17层） 建筑形态 平安家园 鹏发东方新城 心悦购物广场 恒基学府公寓 锦绣园 碧霞馨苑 楼盘 周边区域楼盘价格分析 起价：3380元/平 均价：4100元/平 均价：4500元/平 1F：4300（赠送院） 2F：4100 3.4F：4200 5-7F：4300 8-10F：4500 20F：4600 价格 （元） —— 交房时间：2010.10.31 准现房 开盘时间：07年 交房时间：2010.05 建筑面积：10万平方米 其他 （交房时间、销售 情况） 0.8——1.2 —— 含电梯：1.2 不含电梯：0.6 物业费 （元） 毛坯 毛坯 毛坯 装修情况 50——220 67——127 二期：剩余产品，100左右 三期多层、高层：87—130 户型 （平方米） 高层、小高层、多层 一期：多层（8栋6层） 高层：4栋 建筑形态 金地福苑 天赐家园 清华园二期 楼盘 价格策略 市场比量法 价格制定原则： 市场分析，目前区域内普通住宅均价4000元左右。 以区域市场均价为基准，具有市场竞争力的价格。 根据销售控制，销售过程中调整价格策略。 凯宾国际精装修公寓均价：5500元/平（清水4000元/平） 5802.5万元 2010年总销金额 明年推盘（春交会引爆入市） B座 （3—15F） 825 5500 1500 36 11.20—12.31 持销 2062.5 5500 3750 90 9.18—11.20 开盘热销 B座 （16—32F） 495 5500 900 27 11.15—12.31 持销 1320 5500 2400 70 9.15—11.15. 热销 1100 5500 2000 50 8.22—9.15 开盘 A座 总销额（万） 均价 面积 套数 时间 销售阶段 类目 销售回款计划 如何保障2010推盘计划实现回款计划 工期保障； 推广策略执行保障； 营销手段拓展保障； 确保A座8月中旬开盘销售； 确保B座9月中下旬开盘销售； 确保外部市场的营销开展； 以上六项“保障”支撑本案2010年推盘及回款计划，如时间顺延将使项目拖入白热化市场竞争时期，给项目带来潜在市场风险。 乾丰地产营销机构2010年回款计划保障措施 返租营销模式 异地营销渠道拓展 返租营销模式 公司成功执行返租案例项目：大连——“普照·假日广场” 采用返租策略背景：开发商无开发经验，开盘无客户积累，定价高于市场价格，开发商急于回笼资金，造成开盘滞销。 策略执行效果：2个月，154套房源全部售罄。 年6%回报，5年30%收益 购房时一次性返还客户 返租流程 1、客户确定买房付款前看购房合同、5年返租协议、装修施工合 同、备品清单及配置表。 2、客户签定认购，交定金。 3、签认购5天内签定商品房买卖合同、5年返租协议