2010郑州郑东新区高铁站前商务区市场定位报告.pptVIP

居住形态研究——项目地块位于高端居住区域，拥有巨大的居住腹地与潜在高收入人群，因此高端居住可行性很高。但从地块住宅价值最大化角度出发，建议以高端住宅为主，附带部分社区商业，提升区域居住价值。 商务形态研究——郑州商务形态正在升级，从原有的简单办公需求向兼投资与品牌的复合需求逐渐升级。但从办公集聚效应来看，本项目不属于城市现阶段商务主流发展方向，但紧临金水东路城市主干道，因此可以规划少量的特色商务，形成差异化的商务消费形态。 消费形态研究——郑州消费形态正向体验经济升级，但在很长一段时间内将依旧呈现集中布局的态势，同时项目周边有绿地·原盛国际大体量集中商业存在，因此本项目定位应以特色与体验消费为发展方向。 以高端住宅为主的发展方向，可配合少量社区商业 可规划一定量的特色与创意写字楼及SOHO公寓等商务形态 商业发展方向应该以特色与体验消费为核心发展方向 + + 不同形态的物业发展方向 项目发展市场定位 前期定位策略思考 项目整体发展战略 地块价值分析 地块价值研究 地块价值体现 地块形象体现 以休闲、消费为驱动，以特色商务、商业为配套，以高端住宅为核心的代表郑州未来生活方式的“国际商务复合生活共同体” 通过对本地块区域的地段价值和发展前景分析 本地块区域价值定位为： 本地块是城市向东发展的桥头堡，位于高铁商务区的核心价值地段。 本地块将是城市居住、商务、消费形态转变的引领者，是城市发展和区域增长和动力源。 价值定位 项目发展市场定位 前期定位策略思考 项目整体发展战略 地块价值分析 地块价值研究 地块价值体现 地块形象体现 ◇ 城市复合功能区 随着城市发展、文明进步，城市核心功能由传统的行政、商业转变为文化、休闲、商务。城市核心区也由传统的行政、商业中心转变为集文化、休闲、商务、商贸于一体的综合功能区。复合是一种综合的意思，将多种功能进行集合，以客户体验为目标，重新定义郑州体验消费时代。 利用高铁和地铁的双轨道影响力，聚集城市最高端的商业、商务活动，并赋予时空内涵，反映城市最高尚、最时尚便捷的商务生活，以客户体验为出发点，迎接郑州轨道商务的到来。 ◇ 城市轨道商务时空 国际商务复合生活共同体：特色文化场馆、特色商务、高级酒店、精品商业街、休闲街区、高档住宅 项目发展市场定位 前期定位策略思考 项目整体发展战略 地块价值分析 地块价值研究 地块价值体现 地块形象体现 区域运营，构建城市未来 Urban marketing, creating the future of city 全新形象——建立核心国际特色商务区 飞速发展中的高铁新城、中原经济核心CBD ——都市形象界面 繁华新城未来意向 项目发展市场定位 前期定位策略思考 项目整体发展战略 地块价值分析 地块价值研究 地块价值体现 地块形象体现 未来轨道商务生活新城 ——居住价值界面 便捷商务新时空生活 全新模式——全新的工作方式、全新的生活方式、全新的消费方式 创意 思考 合作 工作 居住 享受 生活 休闲 娱乐 购物 消费 项目发展市场定位 前期定位策略思考 项目整体发展战略 地块价值分析 地块价值研究 地块价值体现 地块形象体现 承载着未来郑州的核心城市功能 成为郑州一张“新的城市名片” 城市高尚休闲、文化生活引导者 城市高档的特色商业活动营造者 城市特色商务活动组织者 本地块形象定位： 在区域房地产现状中 寻找项目地块的价值 区域房地产现状理解 地块价值的战略理解 项目发展市场定位 典型项目启示 区域市场分析 供需分析 价格走势 品牌升级 市场潜力 重点个案分析 个案分析 推广手段 客群分析 生活习性 项目 体量（㎡） 容积率 建筑形态 开发商 开盘时间 项目进度 绿地·原盛国际 38万 2.5 写字楼 商业、酒店 老街坊 2008.3.15 尾盘 美盛中心 16万 写字楼 商业、酒店 美盛地产 未定 奠基 绿地·新客码站前广场 37万 7.2 办公、SOHO 酒店、商业 绿地集团 未定 售楼处在建 中豪·汇景湾 33万 3.5 高层住宅 中豪置业 未定 前期预约 高速·奥兰花园 45.6万 3.2 小高层 多层、高层 办公、商业 高速地产 2009.12.19 热销 SOHO新干线 3.6万 3.48 小高层住宅 商业 百利地产 2009.12.27 尾盘 中央特区 70万 3.33 高层 客属地产 2009.4.18 热销 东方鼎盛时代 23.6万 2.36 小高层 高层 东方鼎盛 未定 前期预约 聚龙城德国印象 10万 3.58 高层 多层 聚龙置业 2008.4.26 热销 区域市场特征：区域市场云集了郑州现阶段较为代表性的楼盘，综合性项目