2010重庆鲁能领秀城年度营销方案89p.pptVIP

2010 年度（项目一期）营销策划方案 提报纲要 2009年重庆房地产市场盘点 茶园板块分析及类比项目分析 2010年市场预判 项目本体分析 项目客层分析 销售推广方案 企划表现建议 2009年重庆房地产市场盘点 一、2009年，市场爆发的一年 全国楼市在经历了2008年市场的调整后，2009年市场突然呈“V”字型反弹，成交量和成交价均达到了历史最高。重庆市的房地产市场在这样的大环境影响下，不管是一级市场还是二级市场，都在2009年出现了较大的涨幅。 1、一级市场 2、二级市场 近年来重庆市商品房“住宅”供应量小有波动，除07年达1146万㎡以外，其它年份供应量均在800万㎡左右。商品房成交量波动较为明显，并在09年达到2432.1万㎡的历史新高。 2010年的成交量，取决于政府对房地产市场的调控力度，如果没有强有力的政策出台遏制房价过快上涨，成交量将在高房价下开始萎缩。 二、2009年底，调控政策频繁发布 从政策发布的频次看，国家对房地产行业的关注程度又上了一个新台阶。在以上三政策发布后，市场尚未有明显的反应时，国务院又在2010年1月10日发布通知要求：二套房贷首付不低于40%。 按照国家的政策方向 2010年肯定是调整的一年，但是具体的调整深度预计和08年相差不大，加上重庆市的城市地位特殊，2010年的重庆楼市应该是在拉锯战中企稳的一年。如果要让房价回归理性，还是需要强有力的政策出台和执行，如开征物业税，但是这在短期内是实现不了的。 茶园板块分析及类比项目分析 一、茶园板块区域市场分析 茶园新城的房地产发展起步较早，天龙房地产的长青湖项目2003年10月就开始动工（目前已经售罄），加上在售的庆隆?南山高尔夫国际社区、坡岭坡小镇、同景?国际城、中铁·山水天下等项目，以及已经亮相的银翔项目、上邸项目，未启动的正扬项目等，茶园新城已经聚集了一大批中高端项目。 二、茶园板块在售个案详细情况 目前茶园新城区处于销售周期的项目有以下4个，总体特征如下： 项目规模差异较大，项目风格集中为地中海风格，中式风格属于市场空缺； 产品多为洋房和别墅，别墅也涵盖了独栋、联排和叠拼，整体形象较为高端； 虽然区域内价格区间跨度较大，但是同类产品价差较小； 各项目卖点突出，高尔夫球场、建造工艺、产品优势各有覆盖。 1、庆隆·南山高尔夫国际社区 1、庆隆·南山高尔夫国际社区 项目规划 庆隆项目主要产品均为别墅，只是在规划的商业地块旁边（即二组团）建有少量的小高层，同时，希尔顿温泉度假酒店和温泉公园也位于二组团内。 庆隆项目最大的卖点就是1500亩18洞72杆的高尔夫球场，除此以外，半月休闲俱乐部和山顶温泉SPA度假中心，以及2000亩原生态森林公园也为项目增色不少。 销售信息 项目为茶园新城区占地面积最大的项目，2007年11月首次入市，销售情况一直较为稳健。目前推出1-5组团1286套房源已经全部售馨。后期房源2009年年后推出。 1、庆隆·南山高尔夫国际社区 项目简评 项目整体定位为重庆市首个集GOLF运动、酒店商务、休闲度假、高尚住宅为一体的复合型GOLF别墅国际生活圈，但是在销售期间由于硬件配套没有及时跟上导致“软件”上的高品质也没有显现，一度影响了项目的销售。 随着道路改造的完成和示范区的开放，项目从推广上和销售上均越来越顺，后期开发的四组团和五组团销售较为火爆。 2、坡岭坡小镇 2、坡岭坡小镇 项目规划 项目总计独栋别墅399套，目前共计推出191套，其中一期46套，二期155套，面积区间277-358㎡，目前三期在售中。项目规划有西班牙风情商业街——菲格雷斯街区，已于09年12月13日推出。 销售信息 由于是独栋产品，整体去化相对较慢。项目三期2009年下半年第一次开盘，推出50余套，截止09年12月份还剩余约20套。 3、同景·国际城 项目规划： 同景国际城总体规划为集居住、商业、商务、生活配套等多种功能为一体的低密度高品质社区。总建筑面积超过200万平米，其中住宅的建筑面积约为178万平米。 物业形态包括低密度花园洋房、联排别墅、电梯小高层、花园洋房、高层电梯公寓和商业、商务办公等配套，此外还规划有一座五星级休闲度假酒店。 项目配套有1所中学、2所小学、4所幼儿园，商业整体规划26万㎡商业中心，五条6000㎡风情商业街。 3、同景·国际城 销售信息： 项目是茶园片区的代表项目，良好的自然环境和规划，合理的价格，让其成为该区域内销售最好的项目，目前在售房源为W区，所推房源几乎开盘即售罄，别墅产品销售尤其好。 4、中铁·山水天下 项目规划： 中铁地块实际是同景地块的一部分，由于内部权益原因同景划出500亩给中铁二十局。划出的500亩地分为分散的三个地块，目前开发的第一个地块即为中铁·山水天下。