2010长沙通利大厦营销策划报告.pptVIP

新鼎置业对通利大厦更具特征的思考模式 09年土地供应量的减少，导致交易量急剧下滑 望城县、北城和南城近郊、以及中心滨江地块，将成为未来一年长沙的重点开发区域。 09年土地交易量以望城县最大，约为1282.1亩，居长沙之首；其次是开福区和雨花区，交易量分别为475.3亩和434.8亩。 随着两型社会先导区的不断发展和建设，河西的开发已经从岳麓区逐渐开始向望城县扩大，未来望城县与南、北城的近郊片区，都将成为近几年的主要开发对象。 由于旧城改造是今年政府重点打造的项目之一，因此对于中心滨江地块的开发和建设，也将成为未来一年长沙的重中之重。 河西、南城做为重点开发对象，中心板块开发量依然较小 09年土地成交以50亩以下小幅地块为主，河西土地成交量最大 09年长沙土地成交地块共103宗，其中50亩以下小地块达到76宗之多，占总体成交量的70%。51-100亩地块成交15宗，101-500亩地块成交12宗。 成交面积以50亩以下小幅地块为主，中小规模集约开发将成为未来土地开发的主流。 土地总成交价、溢价合理，开发商理性拿地 随着09年房地产业的升温，住宅与商住的成交总价不断上涨，居历年最高，但由于工业用地的增多，今年土地总成交价却低于07、08年。 随着09年总成交价格的下跌，其溢价水平居历年最低，表明市场运转正常，开发商拿地持理性态度。 历年住宅与商住用地楼面地价情况 09年纯住宅楼面地价与商住楼面地价,分别为675.15元/㎡和1395.68元/㎡ 。 框架结构，可自由打通组合； 大开间，实用型产品； 一室两厅设计，带阳台，通风采光较好， 均有烟道设计； 分摊率是同类产品中较小的，21%-24%，实用率较高； 产品以42-50㎡一房为主，其次为66-68㎡两房，共计348套； 1-4层为商业裙楼部分，住宅部分从八楼起，每三层设置两个空中花园； 公寓部分层高3.3米，与2.9米的小户型市场相比，具备一定的优势； 嘉盛国际广场 1、9梯28户，电梯配置高，挑高大堂彰显大气与档次； 2、框架结构，可自由打通组合； 3、开间均为4.2米或4.8米，实用型产品； 4、主力户型A2面积稍大； 5、部分产品面积段较小，总价低，门槛低； 6、单体产品设计无亮点，传统型筒子楼，存在暗卫、通风等问题,其中B1在结构与布局受位置影响存在较大问题； 7、均有烟道设计； 8、承重柱影响房间使用率； 9、分摊率较大，影响房间实用率。 摩天一号 摩天一号09年8月底开盘7500元/㎡均价，目前剩余少量高层售价9000元/㎡，部分好的单位价格超过了10000 友阿大厦 长沙之芯 金烨融府 名富公寓 名富公寓对外销售均价6300元/㎡ 竞争对抗趋势 从产品角度考虑，同为城市中心稀缺物业，具备强的投资价值，本案必须和它们抢夺客户资源。 项目核心价值点体系： 1、城市窗口，侯佳塘核心价值地段； 2、中心区强势地段，超高的城市价值； 3、长沙市老牌商务区，商务气息浓厚，配套完善； 4、麻雀虽小五脏俱全的功能型舒适小户； 5、3.3米层高，稀缺产品； 5、高回报率，极佳的投资物业； 6、全框架结构，大开间，可自由打通组合； 7、带超大空中花园； 8、同类小户公寓中分摊最低。 可比项目客户特征分析 可比项目客户分析： 1、受良好地段因素影响，可比项目客户中，投资客户占绝对主力，自购办公为补充，少量自住客户； 2、客户主要来自项目周边及整个长沙市区，以地州市及省外客户为补充； 3、企事业单位高管、私营业主、专业投资人士、中高级公务员等是该群体的主要组成部分； 4、售价达到一定高值的项目，均有良好的项目形象为基础，注重宣传项目档次与品质感，弱化高价抗性； 5、相比较而言，投资客户承受高价能力更强，其购买与否取决于客户对产品投资回报预期的高低，下半年房地产政策实施，该批客户投资将会更加谨慎。 我们的客户在哪里？ 我们的客户 一、国际国内驻长沙小型商务机构 入驻理由：优越的商务环境、更多的商务机会、更少的综合商务成本、更高的商务品质、更体面更便利的生活质素、恰到好处的空间。 入驻形式：办事处、代表处、通联站、接待处、拓展部；一个单位或多个单位。 使用性质：商住（一个单位）；办公若干、居住若干（多个单位）。 二、频繁往来长沙的国际国内商务人士 入驻理由：比酒店更实惠的费用支出，比酒店更浓郁的私人住家感受，便利的商务出行、优越的城市配套、繁华时尚的都市生活品质、舒适的生活空间、私密的生活空间。 入驻形式：在长沙常住私人居所。 使用性质：私人住所、休息室，兼第二办公室、接待处。 三、长沙的小型公司和SOHO族 入驻理由：恰到好处的空间及格局、更优越的商务环境、更多的商务机会、更少的商务成本、更高的商务品质、更便利更快捷的生活节奏、时尚与繁华。 入住形式：小公司、工作室、自