2010首开打渔山项目葫芦岛市场调研告122p.pptxVIP

11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;项目在城市中的位置;项目范围;11/15/2011;8;片区与城市的交通关系;片区间竞争关系;宗地土地属性综合评定;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;区域发展规划;区域发展规划;区域交通发展规划;龙湾CBD总体规划：一湾、一岛、两环、六叶;;11/15/2011;产业布局分析;11/15/2011;临海工业区成为葫芦岛市重要的工业基地，引领葫芦岛经济发展;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;葫芦岛城市商业消费夜文化;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;葫芦岛市人均可支配收入;消费支出以及所占人均可支配收入比例;葫芦岛市房地产市场分析 ;葫芦岛市人均居住面积;房地产商业用房开工、销售及空置情况; 从总体上看，葫芦岛市经济参考指数GDP以年7%的速度递增，个人年经济收入和消费指数,逐年上升,无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是支柱产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响; 葫芦岛产业结构主要由支柱产业为主，同时向第三产业倾斜，同时产业结构呈多源化，GDP增长渠道加大，使葫芦岛市经济进入快速发展阶段； 得天独厚的地理位置，天然的物流港口，丰富的海洋经济，使葫芦岛市 房地产行业市场经济发展得到一步提升 国家对东北重工业基地政策扶持，经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易; 葫芦岛市经济多元化发展，使城市居民可支配收入增长速度较快，优美的自然环境，从长期来看这对于引入多种地产产品进行消费是一个有利的因素; 目前城市居民投资、理财欲望强烈,投资渠道丰富,尤其以金融衍生物、不动产投资产品为代表,备受青眯,财富快速积累,将加快进入高价值产品消费时代的到来,以(房地产等行业为代表) ; 国内外汇储备量增大,人民币升值,央行不断加息,使得PPI值不断升高,同时根据葫芦岛市国土局、建委、规委、统计局、数据显示葫芦岛07年土地供应量和新盘放量减少,势必导至房价上涨、房源减少的局面,导至买方权重加剧,有利于房地产行业提高利润值。 城市快速发展，新??社区大批量竣工，对区位、社区商业需求加剧 新型地产产品的出现，科学、新型商业地产经营理念的引进，对当地商业地产市场消化势必形成质的飞跃;11/15/2011;50;发展环境;土地来源 葫芦岛市土地供给受制老城区拆迁改造压力大，其新增供应土地主要来源于，棚户区改造新增的建设用地；城市外延征占的新增建设用地。 城市新区中心区将不断完善建设，大量土地被征用，土地供应已接近饱和。可供的土地贮备已寥寥可数。政府在此背景下，提出“三位一体”的发展规划，强调向西偏移，与兴城靠近的开发方向。 ;土地价格：; 需求结构;单位自建房：在2002－2005年房地产市场发展低迷时期，市场供应有限，对于单位职工的住房需求，大型企事业单位通过集资建房自给自足。但随着房地产的快速发展，市场中更为完善，丰富的产品供应不断增加。住房需求从市场中得到有效满足，单位集资建房的规模逐渐下降。 棚户区改造：自市政府于05年进行大规模“棚户区改造”以来，每年保持50万平方米开发速度，随着城市化改造的步伐加快，至2010年，仍将保持规模稳定的开发速度，稳占有住宅市场的一席之地。 商品房：随着05年房地产市场的逐渐复苏，开发量也逐年增加成为住宅市场的供应主体。截止到2006年底，房地产完成投资15.2亿元，比上年增长14.7%，随着城市发展规划的不断落实，商品房的开发量将近一步加大，始终保持市场供应主体。;11/15/2011;11/15/2011;11/15/2011;目前葫芦岛在售住宅产品相对集中地分布在连山区、龙港区，以混合项目居多。;目前葫芦岛在售住宅中高端产品(5000元/平方米)开始放量呈现, 如乾元香漫花都、首创龙湾、首创象墅等高端产品相继投入市场。;葫芦岛市区重点住宅项目规模均在20万平方米以上。其楼盘所入市的主力房型主要以2房为主，同时辅之1房和3房。;葫芦岛成交单价龙港区整体高于连山区，同时其成交面积亦相对集中在以80-110平方米为主的中等户型为主。;葫芦岛重点项目住宅产品成交总价相对集中30-50万，其各总价段上延的连续性良好，市场购买能力强，总价购买还具有提升的空间。;