20111128经典天成年前营销策略总纲81p.pptxVIP

;营销目标界定：;推售分析：; 从五月份开始对外接待客户以来，总共接待客户214人，8月份来电来访人数最多，11月份经济论坛未出现大量的来访人群。; 从来访来电咨询别墅、洋房物业的客户达156人，咨询洋房达70人，其次为别墅及独栋，对联排需求性偏好较强，但成交少。; 来访客户对面积需求集中在300平米的中大户型上，来访登记户型面积38人。;经典天成洋房客户信息统计表 截止时间： 5月23日——11月25日? 认筹开始时间：2011年8月1号;推售分析：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分析：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;营销目标分解：;;2011年;本案竞争对手很多;推广思路;推广思路：;营销目标分解：;详备销售道具;客户管理：;客户管理：;客户管理：;客户管理：;策略总纲：;价格策略：;开盘策略：;策略总纲：;推售策略;推售策略;客户梳理;定价原则及竞品分析：;参考花园洋房项目概况;参考项目洋房价格;黔灵半山;参考楼盘——1;美的林城时代;参考楼盘——2;参考楼盘——3;参考楼盘——3;本项目概况;洋房定价;洋房均价依据;三组团位置;洋房差价定价原则;景观：小区景观主要依靠内部景观，楼栋分布直接影响景观差异，景观视线概况。 采光：本案周围无高建筑物遮挡，主要视野受到该主团内部建筑影响，视野的范围会影响每户的品质，视线是否良好。 朝向：客厅朝主景观面户型最好，其次为主卧室朝主景观面较好，对后是客厅、主卧都朝普通景观面。 噪音：主要考虑临主要、次要交通道路路的差异，会影响客户对户型的选择。 通风：户型的客厅、餐厅、厨房、卧式等情况 品质及附加值：部分产品带露台；阳台灰空间；阁楼挑高有优势；带电梯楼层有优势；一楼送地下室、入户花园等因素进行区分。; 综上，根据计算得出洋房的参考均价为8500元/m2 ，独栋别墅的参考均价为12800元/m2。各类产品（洋房、??墅）分别以朝向、景观、采光、噪音、通风、配套、品质七项来评分，总分为70分。 一、洋房 根据每户评分，用加权平均的方式推算出52分为参考均价基准值，设定每增加或减少一分对应的现金价值为50~200元。 二、别墅 根据每户评分，用加权平均的方式推算出56分为参考均价基准值，设定每增加或减少一分对应的现金价值为100~500元。 ;别墅参考项目;别墅参考项目;别墅参考项目;别墅参考项目;别墅参考项目;别墅参考项目;别墅参考项目;别墅参考项目;别墅参考项目;别墅参考项目;别墅参考项目;已准备及需决策工作： 会所包装进行中 与短信公司、网络、媒体、户外对接中 与广告公司、活动公司对接开盘方案及推广策略 开盘价格策略、优惠策略、推售策略汇报中 客户、团购客户、关系客户的优惠方式及金额需明确、 重要工程节点需相关部门配合 开盘方式的确定，按认筹顺序、先后次序 团购执行计划、房源确定;开盘计划;解筹流程;人员安排 排队区2人、暖场区1人、餐饮区3人、停车区1人、选房等候区2人、沙盘隔离区、销控台1人、唱号销控区2人、认购区2人、财务区2人、签约审核区1人、未成交客户等候区1人、奖品区2人、品鉴体验区8人;序号;;开盘物料;谢 谢 聆 听 ！