2011三亚南书苑市场调研沟通报告（最终版）92p.pptVIP

;目 录 CATALOG;项目解析; 项目中等体量，建筑密度和容积率均较低 ;项目地块平整，正在建设，目前昭示性较差;地块周边配套较不完善，现阶段形象较差;位于交通主干道迎宾路，交通便利通达;项目解析小结;目前需解决 的问题;问题一：是建住宅还是写字楼？;问题二：写字楼的档次？价格？客户群？???;问题三：销售模式，是返租？是直销？还是???？;市场分析;市场分析;海南一线城市的限购限贷，部分购买力向二、三线城市转移;实施限购令后，三亚成交急速下滑，近几个月成交萎靡，处于低位徘徊状态;三亚近期房地产市场总体表现为：客户到访稀少，购房欲望不强，成交冷淡;月川新城已具有一定的规模，周边项目林立，竞争较为激烈;政府搬迁，城区向月川新城拓展，形成了新的城市中心板块，是三亚未来房地产的主要区域;体量大，价格较高，主打养生，以度假为主;以东北为主，置业目的是养老和度假;;投资客户较少入住，自住客户平均一年入住2到3次，平均一个月左右;住宅市场小结;市场分析;目前三亚写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、“可住可商”的高端低端商住楼和居民房;三亚写字楼市场处于初级向中级发展阶段，新型商务写字楼开始出现，高端产品稀缺;三亚企业普遍存在对现有的写字楼不满意，期望有较高档次的写字楼出现;三亚目前已经形成5湾+2区的格局，各区域之间的功能不同，办公市场只分布在市区;市区办公市场分为河东板块、河西板块和月川板块;通过对三个板块的对比，河东和河西板块是较相似，月川板块正在崛起，前景利好;;河西板块：商业氛围浓，办公氛围较好，但形象一般，办公环境较差，租金水平相对较低;月川板块：新兴办公区域，形象高端，环境较好，租金水平中等;三亚办公主要集中于河西、河东和月川板块，办公租赁市场相对紧张，尤其是档次较高的写字楼;三亚办公市场租金水平较低，但整体出租率较高，办公市场较抢手;三亚办公大部分集中在居民房和商住楼，面积段以100-200㎡居多;三亚入住的企业主要是房地产、旅游和工程等相关企业;三亚两个高端写字楼的基本情况;办公市场小结;市场分析;三亚商业可分为商业中心和旅游商业，多以餐饮和休闲娱乐为主;三亚的商业中心地带是解放路，该商圈辐射整个三亚;解放路商圈以百货、超市为主要业态，商圈功能单一、商业模式过时、同质化较多，竞争激烈;解放路各商场业态两极分化严重，定位、功能、档次都基本相似;解放路各个商场租金水平和收租方式各不相同;解放路人流量较大，随着时间点和季节的推移而变化;解放路的消费者主要是当地的居民，外地游客占的比率较低;解放路仍是未来三亚最主要的商业区域;三亚商业附属地带是河东商圈，以辅助周边的办公、商业和居住;河东商圈主要以餐饮和娱乐为主;时代海岸酒吧街已具规模，有一定的品牌影响力;租金收取方式相同，租金水平相对较低;消费者来源;河东商圈在本地具有一定的地位，未来仍是三亚餐饮业聚集区，但发展空间有限;大东海是三亚开发较早、较成熟的海滨度假区;商业配套以夏日百货为主力店，海岸酒吧长廊、休闲餐饮为次主力店;在三亚的旅游景点中已占据一定的地位，发展潜力较大;紧邻市区，以餐饮娱乐为主;三亚湾商圈聚集大量的度假别墅、度假公寓、度假村、酒店;兰海花园商业街，目前商业空置率较高，已进驻商家经营状况一般;鲁能·三亚湾新城打造三亚独有的主题文化休闲街区;借助其优越的地理位置，未来有一定的发展空间;月川新城是规划的未来城市中心，商业配套正逐步完善;现状商业以沿街底商为主，主要为生活配套，为片区内人群服务;租金水平较低;借助政府的规划和楼盘的林立，未来将有巨大的发展空间;商业市场小结;市场小结;同致行建议;月川片区规划未来以居住、行政、办公为主;通过业态评分，现阶段各业态都不具优势，未来写字楼和商业产品具有较大的影响力;;住宅是保守产品，写字楼是明星产品，商业是拔高产品;一栋纯高端写字楼+两栋公寓式写字楼+一栋主题商业;制造稀缺性，高姿态入市，多产品组合;本案重点在打造纯高端写字楼，以高端写字楼带动公寓式写字楼，最后拉动商业的发展;本项目写字楼租金水平与月川板块相似;同致行建议写字楼销售价格为：20000-25000元/㎡;物业发展建议;外立面建议;智能型呼吸幕墙;第*页;标准层建议;标准层建议;大堂建议;电梯建议;空调建议;智能化建议;停车场建议;交通组织建议;