2011上海路劲·翡丽湾续销策略执行报告47p.pptVIP

线上 媒体 形式：大字报式整版 主题：“选择置业，要与不要” 内容：1、南翔板块作为规划中的国际住区的在各方面都优于嘉定新城，从而保持价格姿态； 2、路劲翡丽湾作为豪宅湖区的价格洼地，诠释真正的性价比。是为置业首选。 时间建议：11月3日 形式：搜房拍卖特定房源 主题：“年末惊喜！等幸福不如抢幸福” 内容：选择几套特价房源在搜房上进行拍卖，并且大力进行炒作，提高受众针对项目性价比优势的关注度，同时软性释放项目产品信息、价格信息。 线下 渠道 区域导示 A地块增加发光楼体字 现状：项目处于宝翔路末端，宝翔路交通动线上没有昭示性； 措施：在A地块临宝翔路一侧高层加装发光楼体字，提升项目形象。形成华润、新城、朗诗、路劲四足鼎立的外观 宝翔路道旗调整 现状：直效信息吸引点不够，项目在区域内的标签性不够； 方向：围绕“豪宅湖区，价格洼地”的主题，突出项目是南翔板块内唯一单价2万以内的精装产品；直接释放差异化价格信息，文字风格暴力； 宝翔路精神堡垒 现状：大牌和道旗的昭示性仍无法撼动对面的华润； 措施：宝翔路当中绿岛处放置精神堡垒，明确向右指示方向； 线下 渠道 阵地内导示 芳菊路道旗形式调整 雅翔路增设道旗、红地毯 现状：芳菊路上道旗没有指向性，且形式与品质感都较差，许多客户走到了雅翔路口都无法找到售楼处。 措施：1、芳菊路口至雅翔路至售楼处门口增设仪式感和指向性更强的道旗； 2、 雅翔路建议铺设红地毯至售楼处门口，明确方向且增加仪式感； 线下 渠道 区域内截流 易拉宝定点站桩 现状：新城、华润、朗诗都进行中介联动，路劲在区域内截客受到中介人数挤压。 措施：流动截流比不过中介，故选择人流交通相对密集、有威胁的竞品处进行定点展示。 点位建议：南翔地铁站两头出口； 朗诗陈翔路宝翔路口； 雅翔路陈翔路口； 内容建议：项目卖点 直效价格信息 产品比较信息 线下 渠道 嘉定新城 嘉定新城板块 包车巡回 现状：嘉定新城11月内有将近2000套推量，目前有大量刚需客户对龙湖郦城和秋霞坊的大幅降价盲目关注，从而忽略了南翔刚需项目。 措施：整体包装一辆路劲翡丽湾的班车，在嘉定新城各个新推项目及老社区巡回，可直接带客看房； 车体内容建议：豪宅湖区属性，价格，产品 预算：1辆车 10000元/月 社区海报覆盖 现状：嘉定新城+老城近100个小区的客户资源有待挖掘；派单的人员要求和覆盖面难以达成； 措施：新城、老城选定部分入住饱和社区进行报栏的海报长期张贴； 内容建议：豪宅湖区属性，价格，产品； 预算：单个小区500元/月，共约50000元； 线下 渠道 对位客户区域 客户区域分析 面积 认购 数量 百分比 普陀 4 23% 浦东 4 23% 南翔 1 6% 闸北 1 6% 闵行 1 6% 长宁 3 18% 静安 1 6% 宝山 1 6% 虹口 1 6% 合计 17 100% 社区覆盖 现状：办卡数据及意向客户有很大一部分来自普陀（桃浦、万里）、浦东（张江、金桥） 形式：小区覆盖塞信箱 人员：业务员 物料形式：信封，（仪式感强，精致） 内容建议：区位，价格，产品信息； 范围选择：普陀 万里、90年代后小区 浦东 企业园区人才公寓 物料宣传诉求：西中环 、豪宅湖区、双轨精装、刚需首置（产品信息）； 153万起（价格信息） 物料形式建议： 线下 渠道 巡展 先前回顾 中环百联： 场地：50平米（外场） 客流量：周末较多 导客量：平日1-5组 周末10-20组 反馈：客户量多 但是有部分受限购，有部分资金不足; 西郊百联： 场地：20平米（肯德基门口） 客流量：一般（场地限制） 导客量：平日1-5组 周末5-10组 反馈：客户质量相对中环百联更好，但人流不足； 建议点位1 浦东张江传奇广场： 选择依据： 1、浦东客户有一定占比， 2、周边IT企业员工（盛大、九城）符合刚需对位且集中； 3、该地点餐饮、娱乐较多，人流有保证； 时间建议：周一至周五 档期及预算：待询 建议：可先安排人员派单踩点，根据客户看房需求反馈设置班车； 建议点位2 大华乐购： 选择依据： 1、普陀宝山客户有一定占比， 2、该地点紧连万里板块、大华板块、与万里家乐福、虎城嘉年华、巴黎春天四点相连，人流基数巨大； 3、该地点餐饮、娱乐较多，客户逗留时间较长； 4、所属板块居民有购买力，对南翔板块认知度高； 时间建议：周末 档期及预算：待询 建议台历式折叠海报物料配合巡展派单