2011上海祝桥百熙路商业街营销方案126p.pptVIP

商家访谈内容 本次对项目预计主力店和次住店有针对性进行了访谈： 超市类、家电家居类、娱乐类连锁品牌商家，有进驻本区域的意向，均需要根据项目具体规划和现场考察后而定； 次主力店品牌商家，如肯德基、避风塘等餐饮类，需要项目主力店确定后，方考虑入驻； 其他服装鞋帽类零售类等商家，首选国内二三线品牌，其次在周边镇区及本镇的一些自营客户亦可。 商务条件谈判，主力店进驻后，将更有利我方洽谈接触。 本项目因时间太短，未能对商家进行充裕的意向了解，另外年底，各商家都在年终总结阶段，短期不便于现场考察，更详细和准确信息，需商家明确考察后确定。 建筑规划建议 项目组成员，根据商家的大致反馈，特对建筑、业态及景观等规划提出意见，以供参考 主力店1 1# 2# 3# 4# 主力店2 9# 5# 6# 7# 8# 哑铃型业态规划： 1号、9号分别为项目的两端，两端各一个主力店的布局，便于中间人流的引导； 1号楼建议单层面积不小于1000平方米，以中型超市为主力店； 9号楼靠近河道，河道进行小型景观改造，9号楼为次主力店中大型餐饮或娱乐业态； 2-4号楼：位于内街，建议以目标性消费业态为主，便于人流的引进，以餐饮、娱乐休闲为主； 5-8号楼：次为外街，设置直接聚人气的零售业态，以服装、鞋帽等业态为主；留足人流和车流入口，尽量增加沿街商铺面积，以便增加项目最大销售额； 业态分布建议： 车流人流动线建议： 汽车入口 人流动线 ？ ？ 车流动线 人流入口 1# 2# 3# 4# 9# 5# 6# 7# 8# 2 3 4 5 1 车流动线：车流主要入口位于1号入口和2号入口，项目停车位鉴于在中间街道及和社区之间的空间，均设置停车位，以满足未来内部餐饮娱乐消费者的路面停车需求； 人流动线：人流主要入口位于3、4、5号入口，建议3和5号入口可以考虑稍窄，但作为项目最中心的入口4号，一定要宽敞大气，并建议，位于4号入口处，3号楼的前面做一个小型喷泉，以便项目与周末活动期间对消费者的吸引； 表演舞台：建议项目在9号楼正前方，设置可拆除性舞台，以便商家及项目整体运营活动的开展，也便于把人流向内部吸引 ； 上海豪布斯卡生活港 约10万㎡ 步行街建筑面积 250亩 项目占地 项目占地约250亩，包括11800㎡荷兰LE BERTOLOTTI 建筑风格的国际假日酒店，11500㎡的法式学派建筑风格的首席写字楼，约45000㎡的开放式城市绿廊——两港印象公园，1公里地下停车场、约500个地面停车泊位及大众公交总站，近10万㎡的步行街区和休闲美食娱乐街区 。 规划 人民东路2635号 项目地址 豪布斯卡生活港 上海豪布斯卡生活港小结： 业态布局，总体分内街（品牌街）和外街（美食街），内街分ABC三个区域，A区为国际品牌，B区为国内品牌，C区位婚纱摄影街区。 运营状况：内街部分A区入驻品牌较多，有ck、nake等国际品牌入驻，B区50%入驻多为国内品牌，C区空置；外街为美食街，由于靠近主干道人民东路及较多的停车位，经营状况良好。 商业环境分析 南汇区个案分析 汇展商务休闲广场 2.2万㎡ 商业建筑面积 3万㎡ 项目占地 鼓励长期经营政策：对于签定5年以上租赁合同的，前三年分别予以年租金30%，20%，10%之优惠； 鼓励买断经营期权政策：对于买断经营期权（2年以上）合作的，予以低于年平均租金30%之优惠；并对期权经营期内的使用权具有转让权，但需经广场管理方审批通过。 鼓励联合进驻政策：对于带动若干家商家联合进驻的，作为奖励，该商家租金可给予10%的优惠或售价给予5%的优惠，同时可无偿得到广场公共区域的指定广告位两年的使用权，并对两年内的使用权具有转让权，但需经广场管理方审批通过。 鼓励先期确定政策：在同一品类但经营品项类似的不同商家的选择中，在接近的条件下，先签定合作意向的一方拥有优先权，广场管理方将全力保护该商家的利益与合作可能性； 经营风险降低政策：广场管理方将倡导广场经营者财产意外损失保险，以保证商家的生命财产安全；对于营业收入不足以承担销售成本及经营费用的，广场管理方将协助商家提升销售，以保证商家和广场管理方的正常收益； 商业腐败杜绝政策：对于任何商业腐败或违规取费予以杜绝；反之，广场管理方按约予以赔偿；对于因广场管理方运作、管理不利导致营销低效，商家有权按约中止合作。 招商优惠政策 沪南公路9300号 项目地址 汇展商务休闲广场 项目地理位置一般，商业体量较小，未能形成一定规模，但精准的中高档当初定位及优惠的招商策略促使项目运营成功。 商业环境分析 南汇区个案分析 6、项目价值分析 地块素质评述 周边环境简析 小结（SWOT分析） 地块素质评述 项目位置 项目位于祝桥镇镇中心区，西至百熙路，东至已建成小区，北至潘家泓港，南