2011中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研.pptVIP

公园 万柳塘公园 万泉公园 青年公园 长青公园 项目西侧紧邻万柳塘公园，公园占地31万㎡，东侧是万泉公园，目前公园北侧的滨河水系正在清淤治理，后期将成为沈阳市一条主要河道，并为区域内居民带来一道亮丽的景色。 环境资源-公园环抱、绿意生活，享受超值公园生活 生活配套-三大商圈交汇，公园生活尽享都市繁华 商圈 五爱商圈（专业商圈） 中街商圈（市级商圈） 南塔商圈（专业商圈） 万泉商圈（社区商圈） 本案周边三大商圈驳合，功能定位鲜明。生活便利，闹中取静。 总结-本项目地块位置、周边资源环境，十分适合小体量住宅开发 本案所在： 地快完整方正，易于规划； 现状地上物为医院、商户，便于拆迁安置； 地理位置优越，出行便捷； 自然资源丰沛，为城市中心不可多得之宜居所在； 竞争项目稀少，价格稳定上升； 独特优势明显，学区、医疗资源众多。 五 项目经济估算（请中铁增添此部分内容） 六 房地产可行性研究结论 发展结论-城市精致高尚住宅，不可多得的都市核心区开发项目，开发前景良好，值得中铁9局好好把握 规 划 方 向 七 产品规划初步建议 规划建议 产品类型 产品定位 商业定位 相关建议 规划建议-现代简约，精致风格型唯美社区 结合区域内市场状况，对本案进行组团式规划，由住宅、商业、园林景观组合而成，实现“结构有序、功能互补、整体优化、共建共享”的目的。 产品规划建议 功能 建筑形式 比例 商业 社区配套服务 临街底商与裙房 ≤15% 住宅 外售 板楼 ≥85% 自购 产品类型-小高层或高层板楼，大户型一梯两户或小户型一梯三户产品，满足不同人群需要 重点打造产品高端品质感，迎合市场需求，建议将本案规划为高层（17F左右）、小高层（11F左右）的板楼产品。 户型配比建议-满足内部员工需要为前提，设计市场接受度高的优秀户型 根据区域内在售项目情况，以容积率3.5为前提，考虑目标客群需求，建议本案住宅部分设计产品为“南北通透板楼产品”。为合理配比户型，平层可按照“2居+2居+1居”配合“2居+3居”、“3居+3居”划分，顶楼通过复式形式打造云顶户型实现≥140㎡的大户型配置。 一居 两居 三居 四居 （顶层） 面积 50-60㎡ 80-90㎡ 110-130㎡ ≥140㎡ 自购 × √ √ √ 外售 √ √ √ √ 比例 15% 40% 40% 5% 商业定位-社区配套性商业满足本小区和周边小区需要 由于周边现有成熟商圈众多，其中市级商圈一个，专业级商圈两个，能够为区域人口提供全面的多层次的生活购物机会、场所。在我项目的商业配套上，建议适当规划小区级商业，如个别临街底商以及裙房，为本案居民以及周边现状老旧小区提供简单快速的生活需求。 建议本案以住宅产品为主、服务型配套商业为辅，商业比例≤15% 园林景观建议-以节约成本为前提，打造特色多维园林体系 立体化园区规划设计加之植被物种多元化选择，渲染多层次园林效果（≥3层），身入其间，移步易景。 利用强调功能性观赏性的造型小品，在有限的空间里面添加更多元素。 借势外围公园资源，打造“园中之园”、“景中更有景”的高品质舒适型社区、内外一体化的居住环境。 智能化配置-通过产品细节打造高端住宅典范，视成本可做加减法 北京国利地产综合服务机构 2011.6 中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研报告（初稿） 报告须解决4大问题 产品策略建议 6 从市场角度、地块本身、区域配套等角度，论证项目开发的可行性以及开发前景； 论证项目可能蕴含的股权转让风险，医疗用地土壤是否存在污染； 通过对区域典型项目研究，为项目开发提供产品定位方向； 通过经济测算，论证项目可能达到的预期利润目标； 报告主要提纲 产品策略建议 沈河区房地产发展研究 区域市场供给量分析 典型项目研究 项目本体分析 项目经济估算 项目开发可行性研究结论 产品规划初步建议 一 沈河区概况 行政区划调整 区域特征 房地产概况 区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内 沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。 知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚； 商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心； 本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。 本案 规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。 名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提