2011唐山凤凰新城区域研究报告74p.pptxVIP

2011.4;2.区域板块篇 2.1凤凰新城规划 2.2 板块分析 2.3 区域总结 2.4 客户分析;Part 1;城市发展动力—— 1、能源型城市：拥有煤炭、焦碳和石油等丰富资源，由此带动钢铁、化工等产业发展 2、口岸型城市：国家一类开放港口，同时拥有京唐港口和曹妃甸港口，曹妃甸是目前唯一可以停靠40万吨级货轮的港口，是中国的工业源料及货品集散地 3、区域经济一体化的拉动：环渤海经济圈、京津冀等一体化经济发展将会促进唐山的产业结构变化升级和经济发展.;人口——城区人口聚集，逐年保持增长，但流动人口相对较少，以本地人为主。随着唐山经济快速上升，对周边市县有较强人口吸附效应，未来人口有较大增长空间，对房地产的发展形成一定支撑。;经济运行——快速发展的经济体，带动个人财富的快速增长。。;从人均GDP水准与房地地产行业发展关系来看， 2004年前唐山市场处于启动期，市场供应主要满足居民基本生存需求 2004-2006年唐山市场迎来初步发展，为市场进入快车道奠定基础。 2007-2009年，唐山人均GDP处于4000～8000美元之间，唐山市房地产发展进入快速增长期，以改善需求为主，市场竞争将进一步加剧，产品以品质为主，数量与品质并重。 2009年，唐山全市完成房地产开发投资192.21亿元，同比增长58.0%； ;宏观经济房地产关联性分析——财富阶层的积累，改善型进入集中爆发阶段，品质进入跃升阶段。;起步——2006年以前 2002年开始唐山才有了真正意义上的商品房地产市场 到2006年随着市场的火爆，大量的项目获批上市，开发商开始大量收取客戶预售定金，市场出現供需两旺的局面，形成了初步的房地产开发环境;1.3 城市规划;中部发展核心：由中心城区、古冶片区、丰润片区和空港片区组成，完善功能，提升品位，增强凝聚力和服务辐射带动能力。 南部发展核心：由曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区组合而成，目标是发挥其在环渤海地区的带动和示范作用。;唐山重点建设新城——空港新城、凤凰新城、南湖生态城城及曹妃甸新城。 ;唐山重点建设新城概況;;京唐城际铁路 建成后，从唐山到北京只需半个小时，大大缩短京唐时间距离，拉动唐山楼市发展。 京唐城际高速铁路项目将由北京、天津、河北三方投资建設，铁路最高时速可达350公里。;1.4 政策环境;一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。 四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2011年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。 五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。 ;从政策影响角度预测;在整体经济政策环境影响下，2009年市场形势变化巨大，下半年市场出现爆发式的集中交易；2010年1~4月份市场成交量较大，1、4月成交量急剧上升，同比增长分別高达23倍、13倍。 在房产新政作用下，5~9月份，市场呈现观望情绪，成交量呈下滑趋势，9月份成交情況同比去年成交下降47.91%。;4月新政在唐山市场出现了了明显滞后现象。上半年市场火爆成交刺激之下，成交价格格也节节高升，平均价格已集中在6000元/平米左右，同比增长20%左右，市场整体呈现量价齐升的热销态势。 随着6月成交量的下跌，7月价格也出现回档，但仍在高位小幅波动，9月份楼市均价为6390元/㎡。;面积区间;均价区间; 小结--唐山房地产市场未来发展趋势;2.区域板块篇 2.1凤凰新产规划 2.2板块分析 2.3区域总结 ;唐山重点建设新城——凤凰新城;;金融中心： 打造成为辐射环渤海沿海地区和河北省北部的地区级金融中心，北京国际金融市场的重要组成部分； 商务中心： 发展为具有特色的地区级商务中心，承接与北京、天津商务相关的部分商务功能； 已确定进驻的品牌企业有：万科地产、深圳中兴、香港嘉里集团等，香格里拉五星级酒店项目，规划用地面积约280亩，总建筑面积约20万平方米。 总部基地： 成为民营企业和河北省驻唐企业总部，以核心产业为依托，发展跨国公司的分支机构、本土企业总