2011四平市德泷房地产项目营销推广全案95P.pptVIP

四平市德泷房地产项目 ——营销推广全案;目录Contents ：; 前言：什么是房地产项目形象定位;PART 1—项目价值体系与定位推理 ;1.1项目基础信息概况：;1.1项目基础信息概况：;1.2四平城市特性理解;1.2四平城市特性理解;1.3四平市城市功能板块现状与分析;1.3四平市城市功能板块现状与分析;铁西区是四平市市委、市政府所在地，是四平的政治、文化、经济、商业中心。四平市党政军机关、吉林师范大学、四平商校、省脑科医院、四平中心医院、工商银行大厦、建设银行大厦、中国联通大厦、华生电器、中兴大厦商场、火车站等重点院校、医院、商企都坐落在辖区内。全区总面积169平方公里，占四平市城区面积的22.8%，下辖一个乡（平西乡）和5个街道办事处（站前、仁兴、北沟、英雄、地直）。 以下为配比的示意性照片;【第二板块】：商业步行街，以品牌休闲装、品牌商务装，和唯美这样的高端大型商场为主，以街内小商贩摊位为辅。;【第三板块】：体育街。社区商业、企事业单位、文化教育为主，公园北路周边为手机卖场集中一条街。;【第四板块】：家居装饰一条街——爱民路 ;1.3.2分析：;;1.4城市高、中档次代表楼盘概括;兴海国际;;;海银帝景;大禹·加州湾一期;四平市九程以上的开发商都将售楼处做得非常漂亮，处处可以看到二层大型销售中心，内部装修或奢华尊贵，或现代时尚，功能分区也很规范。;;;1.5四平城市规划趋势与房价总结;1.5四平城市规划趋势与房价总结;1.6该项目板块区内市场竞品分析;项目阐述：宏信·莱茵河畔与西班牙建筑风格相一致，整体格调定义为以“欧陆西班牙风情小镇式”园林景观为基调的简欧风格，突出亲切、休闲的气息。本案在此基础上将融入现代城市的生活方式，创造出便捷舒适的景观环境。;项目阐述：三隆房地产开发有限公司投资118000万元，建设三隆新天地住宅区建设项目。项目拟建在四平市铁西区，北新华大街西侧，兴红路北侧，规划总用地面积为38.32万m2，总建筑面积53.684万m2。项目状况：目前项目成本现房，不做销售，手续齐全，预计开发商老板是想等明年开???走楼市升值后的新价时，再买。;（由于城市较小，区域一致性太多，目前各项目又都没有配套，所以没有做SWOT分析，仅对区域市场做了战略阐述。） 从地理位置来分析本案有一定的市场空间，但从区内竞争来分析本案前景不容乐观。 A 同比体量小。35万平方米的总建筑面积，项目体量小于前两个已有项目，即：宏信·莱茵河畔近50万㎡和三隆·新天地53万㎡，这意味社区规模失去优势，不是建城项目，未来配套不齐全。 B 同比景观不及。宏信项目不但临改造的河畔，有景观卖点，周边还将建设全民广场中心，命名【海德堡公园】为社区居民提供更好的休闲场所，以此改善区域大众精神文明面貌。 C 同比建筑形态不及。莱茵河畔和三隆新天地有一个共同优势，项目以多层为主，明年同期销售时主推也是多层，得房率高，多层在四平更受百姓认可。 D 同比准现房与现房不及。明年销售同期，这两个项目都已是成品准现房，当期社区园林造景全部完成，而我们项目最多只能建设到现房程度，失去现场看房的成熟社区景观优势。 E 已有项目奠定基础。区域对我们项目有优势，这两个项目对周边的环境和配套的贡献极大，后期这两项建设的完成将对本案起到画龙点睛的作用，营销期共同宣传炒作，对红嘴开发区造势起到作用。 ; ;这些，预示着我们项目体量小于他们，无景观优势和公共建设优势，又是以小高层为主，区域市场有抗性，而且街对面是时尚多层准现房，我们项目是高层期房，明年楼盘营销期竞争起来很不利，也很受威胁。 土地和建设已经形成，如何来用建筑和产品形象定位来包装将起 到至关重要的作用。 ;PART 2—项目形象定位与推广要点 ;2.2区域的竞争迫使我们做什么;在天资不如人家的时候是【降价】还是【高质】，我们选择了【高质】。 如今的营销是讲究创新从组的时代，然后组合出牌，在土地资源略不及的情况下，我们可以在产品和包装上下功夫，做高质量的产品资源来突出优势。 根据现在的鸟瞰图来看效果，我们项目所在采用的西方建筑风格很具艺术品位，相似欧洲寓所，我们可以进一步提高产品建筑档次和园林园艺，大手笔造景，和一系列的营销，将其做成西部红嘴最高、最好的房子——高层欧洲艺术寓所。 ;高层是高端的象征：案例赏欣;? 紧邻北京燕莎使馆区及朝阳公园，拥有40万平米私家社区森林，当项目建起后立刻收到北京人的质疑，原因是高层，建筑密度太高了，谁会去买；可是他们的定位却更高了，全系大户型成品豪宅，3000万每套起，2年半90%以上的销售率，成功！ ;大连星海国宝;大连万达明珠;总结：;3.1客户目标群界定;2.1客户目标群