2011太仓市景瑞·荣御蓝湾二期整合推广策略22p.pptVIP

PPT标题 落款 巅峰之上 景瑞·荣御蓝湾二期整合推广策略 2010.1 太仓 景瑞·荣御蓝湾的市场印象 湾域，一个代言太仓的项目； 湾域，一个代言全新生活方式的项目； 景瑞·荣御蓝湾的市场口碑 湾域，前期建立了良好的市场印象及口碑，在一期建立形象的同时，也创造了许多奇迹，成为太仓2009年豪宅的颠峰之作。 关于一期的巅峰 地上 面积 套数 95% 95% 665449803 7004 8324 95014.03 79941.02 484 753296360 7459 8919 100987.3 84462.9 509 合计 93% 93% 216976616 6767 6767 32061.9 32061.9 246 243857810 7067 7067 34507.12 34507.12 265 高层 43% 43% 10608 17438 1876.89 1141.8 3 12095 19834 4396.37 2681.02 7 二联院 94% 95% 6810 11032 13572.04 8377.59 37 104700267 7181 11744 14580.6 8915.03 39 联排 100% 100% 336141720 7076 8763 47503.2 38359.73 198 351563169 7401 9165 47503.2 38359.73 198 叠加 实际总销 均价 地上 单价 总面积 地上面积 套数 总销 均价 地上 单价 总面积 地上面积 套数 物业 类型 销售率 09年成销 09年推量 注：上述数据不包含样板房 价格：2009年12月31日叠加地上面积总体成交均价8763元/㎡、联排11032元/㎡、二联院17438元/㎡及高层6767元/㎡； 速度：2009年12月31日低密度面积销售率达95.84%，月均去化23.8套；高层面积销售率达93％，月均去化套数246套； 领衔：湾域的成功销售，领衔太仓房地产市场，成为当地价格标杆； 2009年销售工作回顾：截止12月31日实现总销金额6.65亿元，销售率95％，价格平均增幅约12％； 一期巅峰的完胜意味着二期 我们的挑战更大 二期需要寻求突破 二期的巅峰在哪里？ 1 Part 二期项目的巅峰解读 高层： 套数：266 面积：34669.37㎡ 预期总销：26002万元 叠加： 套数：128 面积：25323.87㎡ 预期总销：27856万元 2 Part 城市宏观经济：房地产投资稳定增长，提高楼市发展基础，商品房销售迅猛增长，空置面积明显下降的态势 -14.20% 53.4万平方米 商品房空置面积 100.80% 29.92亿元 商品房销售额 102.70% 68.69万平方米 商品房销售面积 22.30% 21.2亿元 房地产开发投资 同比增长 1～8月 2009年1～8月太仓房地产市场分析 二期市场的巅峰解读 土地市场分析：单宗10万平方米以上住宅土地数量增加，大盘时代即将来临 907 1707 40537 2517278 1337710 33 668 1589 23370 778741 327180 14 2009年 709 1448 41785 1621717 793923 19 501 833 24762 246738 148574 6 2008年 楼面价 单宗土地 均价 单宗土地 均面积 建筑面积 地块面积 数量 楼面价 单宗土地 均价 单宗土地 均面积 建筑面积 地块面积 数量 商住 商业 26 9 17 1～5万平米 5 9 12 合计 1 5 4 2008年 4 4 8 2009年 10万平米以上 5～10万平米 1万平米以下 2008～2009年单宗住宅土地出让面积情况 2008～2009年土地出让情况 价格洼地下太仓土地市场日趋活跃，单宗土地出让均价、楼面价升幅明显，对太仓预期市场信心逐渐恢复，将吸引更多大开发商； 截止2009年10月30日土地成交主要集中在新区和南郊新城，从2009年土地供应情况来看上市地块主要集中在新城和城厢镇，体现政府打造一城四中心的决定，同时，未来城厢及新区将成为未来楼市热点； 易居观点： 新增地块及即将上市项目集中新区、城厢和南郊。城厢主要是档次和品质的竞争；南郊则是从价格、规模和环境的竞争。考虑到项目所在区域及入市时机，应更多考虑入市时机和景观（截留南郊）。 2 Part 二期市场的巅峰解读 潜在竞争个案对比： 结论：随着大盘时代来临及楼市升温，价格竞争将不可避免，将项目价格定位为中高端可避免来自集中供应区价格挤压，提升客户需要将成为项目求胜之道 2 Part