2011宁 波 金色江南营销策划报告142p.pptVIP

金 色 江 南 营 销 策 划 报 告;第一部分 环境解读 第二部分 项目解读 第三部分 项目定位 第四部分 推广策略 第五部分 销售策略;环境解读;外 部 环 境 分 析;当 前 宏 观 环 境 分 析;;;; 政策：住宅一再调控，40年产权不限购不限贷，吸引部分投资需求； 经济：扩大内需战略之下，消费必然上升，从而带动商业物业价值的提升； 行业：商业地产迎来新机遇，成为楼市出逃资金的转战焦点，投资风向渐显；;宁 波 公 寓 市 场 分 析;宁波市区公寓成交走势图;;2011年受政策影响，公寓市场成交出现下行走势； 开盘项目中，仅复式及类住宅公寓产品受热捧；;; 在目前公寓不限贷、不限购的大背景下，我们需 把握市场需求 认清自身特征 细分竞争市场 最终觅得成功捷径！;项目解读;项 目 自 身 思 考;项目概况;; 作为单身公寓产品的优越性; 南部商务区;“百分百文化，百分百享受”的生活环境 ; 项目周边居住社区众多，且基本为高端住宅，区域整体的居住 氛围凸显成熟。; “与空间博弈，与时间赛跑”的便利交通 ;项目属性小结;项目优势分析（Strength）;项目劣势分析(Weakness);项目机会分析（Opportunity）;项目威胁分析(Threat ); 本项目具有良好的产品天然性，同时拥有地 段、产品、配套等多方面优势，这些都为项目的 未来发展奠定了坚实的基础。 但同时，区域竞争以及市场等诸多不确定性， 需要有一个精准的项目定位，和科学系统推广营 销方案，进行策划整合，弱化抗点，最大可能的 发挥本项目的价值。;我们可以通过类比、细分区域内及目前市场热销产品 并结合自身特色及特点 筛寻自身定位！ ;鄞州区目前在售和待售公寓项目众多， 而离本案最近的BEST爱都会、钱湖天地及BEST钱湖公馆为理想选择;个案分析;个案分析;个案分析;推广分析;个案分析;推广分析;21金达利码头;个案分析;个案分析;个案分析;推广分析;个案小结;市场追捧因素;产品定位是什么？ 目标客户在哪里？ 如何进行推广操作？;项目定位; ; 根据市场的需求，目前单身公寓在房屋结构方面不再单一，厨 房、客厅、餐厅、阳台等功能区被巧妙的安排在内。随着装修领?? 的不断发展保证了单身公寓 “麻雀虽小，五脏俱全”的实现。; 目前精装修几乎成为单身公寓的标准型特征之一，从最初的简单装修 发展到现在的精装修，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质 的不断提高、配套设施的不断完善上。为从客户角度来看，精装为业主提 供更加时尚便捷的生活体验。; 单身公寓作为市场细分的产物，不及普通住宅的主流性地位，通过概念化的包装可弱化物业本身的缺点，达到扬长避短、因势利导的目的。成功的包装可以很大程度的提升项目档次，保证项目的保值与增值。 案例： 学院派（北京） 总体定位——圈定八大学府，800年元大都人文底蕴，凸显繁华与知性的 稀有交融； 凯旋城（北京） 总体定位——秉承巴洛克建筑风格，打造区域内欧陆风格经典之作。; 理想的单身公寓不仅要入住方便，居家生活的所有设施都应一 应俱全，在服务上更要体现超越普通住宅服务的优势，妥帖地照顾 青年住户的入住要求，最大限度地体现全新的生活方式。这里的高 质不仅体现在单纯的服务质量，更体现在服务范围的全方位性。高 质量服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是吸引 客源的重要营销手段之一。; 结合项目的实际情况、竞争对手、市场需求和当今单身公寓的发展潮流，本项目的定位为： ; 区别于区域内同类型产品商业氛围过浓，太过轻挑、浮华的产品印象， 本项目以“小筑”的概念进行塑造，凸显项目易近、温馨、安居的全新公寓概念； 针对产品地段宜居、环境优的特点，打造符合过渡型年轻群体所需求的温馨、舒适的“小窝” 产品价值丰富，是既适合自住，又适合投资的多功能产品。 ;客群定位 ;我们要实现抢占市场份额的战略目标，首要的是对我们所争夺的阵地——目标客户进行深入的分析，掌握他们消费行为及心理的共性。;目标客户群的特征分析;目标客户群居住追求共性分析 ;归属感 空间的归属感和情感的归属感。渴望拥有属于自己的家，最求独立、完整的生活；渴望组建家庭，让感情由恋爱向婚姻迈进。 品质感 追求生活品质，对美容院、咖啡厅等时尚类的生活配套十分看重。会考虑区域环境的品味及形象，对小区其他业