2011年10月上海徐汇滨江1885-K-1地块可行性分析.pptVIP

嘉御庭 远雄徐汇园 徐汇苑二期 百汇园 尚海湾豪庭 海珀旭辉 东航金叶苑 区域内未来与本案产生直接竞争关系主要是东航金叶苑项目 徐汇高端公寓分布 目前区域内主要在售和待售项目的未推存量情况 区域未来推量预测 预计三年后，徐汇区将仍有近100万方的住宅体量，竞争压力巨大 项目名称 物业类型 容积率 总体量（万方） 已售体量（万方） 已推未售（万方） 未推体量（万方） 远雄徐汇园 住宅 2.59 4.57 1.62 2.59 0 徐汇苑二期 住宅 4.5 2.22 1.08 1.14 0 尚海湾豪庭 住宅、酒店 3.23 62 19.15 4.25 25.20 百汇园 住宅、商办 2 38.47 10.15 2.59 21.07 嘉御庭 住宅 3.65 19 0.15 2.08 15.52 海珀旭辉 住宅 2.3 17.14 —— 17.14 东航金叶苑 居住，商办 2.5 63 —— 33 合计 　 12.65 111.93 区域内未来预计未推大户型住宅货量约112万方，现有存量为7.67万方，按照限购后月均去化0.3万方左右的体量，三年后，预计徐汇区还剩余109万方的住宅体量。 项目位于徐汇滨江板块日晖港与徐浦大桥之间，其中住宅面积为48.6万方，酒店等公共设施建筑面积13.5万方。 项目集合了16栋现代古典风格建筑，南区的8栋建筑是纯粹的高档滨江住宅，北区的8栋建筑是高级商务区，包括SOHO、商务旅馆以及2栋高达180米的五星级饭店。 目前项目的销售均价受楼层影响，差距较大，但基本集中于6-8万/平米之间，部分的江景房达到100000元/平米。 徐汇滨江地区代表性高端综合体项目，以高端江景住宅为主打 项目名称 尚海湾豪庭 容积率 3.23 开发商 上海鑫泰房地产发展有限公司 绿化率 35% 物业管理公司 戴德梁行 占地面积 24.6万平方米 售楼地址 宛平南路1518号 建筑面积 62万平方米 物业类型 公寓，酒店 当期户数 1926户 均价 预估80000元/平米 尚海湾豪庭 主力户型在210-270平米，在限购下去化情况良好； 2010年10年限购推出后，还是有两波成交高峰，并未出现完全的滞销 280平米 222平米 2010年9月推出产品户型配比 房型 面积段 供应套数 成交套数 面积 4R 210-219 26 22 5657.2 4R 220-229 25 21 5582.46 4R 290-299 11 5 3280.56 4R 310-319 19 11 5994.9 5R 260-269 36 27 9483.78 5R 270-279 15 4 4062.54 5R 370-379 11 6 4104.88 5R 400-419 19 2 7616.3 尚海湾豪庭 限购之下仍有相对较理想成交，好于同期大户型类住宅产品 限购之下成交好于同期大户型类住宅产品 东航金叶苑 东航金叶苑 本案 龙华历史风貌保护区 东航金叶苑距离本案非常近，其规划的住宅，面积大部分均是180平米以上的大户型，其住宅总体量达33万方。 地块编号 用地面积 容积率 建筑面积 建筑限高M 建筑密度 绿地率 1-J1 2497 —— —— —— —— —— 1-J3 2658 —— —— —— —— —— 1-J5 9757 5.12 50000 80 40% 35% 2-G9 33660 2.5 84150 60 30% 35% 3-H1 84640 1.5 126960 80 30% 35% 4-V1 6610 0.7 4627 24 30% 35% 4-V2 74769 1.5 112153 80 30% 35% 4-V3 6345 —— —— —— —— —— 5-U3 28244 4.32 122110 120 35% 20% 1-J2 25598 4 102392 80 30% 20% 合计 274778 　 602392 —— 30% 20% 该案的住宅体量约为33万方，商办体量27万方 自容积率1以下的地块叫停以来，各开发商打造豪宅的标准逐渐偏向大平层公寓，造成供应量大涨，存量较大，而未来全市的豪宅市场将是大平层公寓产品的较量。 全市面积段在250平以上的大平层公寓，从2010年至今，成交去化率仅为40%左右，限购效果显现。 3年之后，上海全市以及徐汇地区，大平层产品存量依旧巨大，巨大的竞争压力将极大压制价格空间。 但在限购下，仍有大户型项目成交好于类住宅产品。 大平层公寓市场 总结分析 巨大的供应压力将抑制价格空间，也将对类住宅产品价格形成制约 类住宅风险因素 类住宅产品的商办属性势必会带来一些制约消费者购买的风险因素 价格抑制 购房者不可能不考虑同类住宅产品价格，而3年后大平层市场竞争将越发白热化 大平层住宅的