房产销售培训手册(基础知识)说明书.docVIP

第一部分 基础知识篇 土地知识 土地： 从土地利用和管理的角度，土地是地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 从土地的自然科学研究的角度，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，包括与这一区域上下垂直的生物圈的相当稳定或可以预见的、周期循环的所有属性，以及过去和现在人类活动的结果。 经济学上，土地是自然赐予人类的资源、资产。包括自然资源、人类劳动结果而形成的资产，其范围为陆地（包括水）的以上和以下的三维空间范围内的全部资源。 土地可以分为：农用地、非农用地、特殊用地、城乡居民用地、水域用地、工业用地。 生地：是指未开发的农地、荒地。 毛地：只要是指城市中需要拆迁而未拆迁的土地。 熟地：指具备了三通一平或七通一平的土地。 三通一平：水、电、路通和场地平整。（讲解） 七通一平：指上下水、雨水、电、气、暖、通信、路通及场地平整。（讲解） 土地的使用权出让：国家将国有土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。出让形式有：拍卖、招标、双方协议。） 国家规定： 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；不能采取拍卖、招标方式的，可采取双方协议的方式，但出让金不得低于国家规定的最低价。 使用者需改变出让土地用途的，需要取得出让方和市县人民政府城市规划部门的同意，签定土地使用权出让合同变更协议或者重新签定合同，并相应调整出让金。 使用年限满之前，国家一般不收回，特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并给予相应补偿。 使用年限满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请手续，除根据社会公共利益需要收回土地的，应予批准，并重新签定合同，交纳出让金。否则，国家无偿收回土地。 出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年； 工业、教育、科技、文化、卫生和体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地为40年； 综合或者其他用地40年。 出让金的计算：按土地面积或按建筑面积计算。 土地使用权划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。） 下列建设的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权转让：指土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。（未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用地的，使用权不得转让，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。） 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 房产知识 房地产：也称不动产，是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权 益。 基地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地面积范围。 总建面积：是指由城市规划部门正式确定的，按《建筑面积计算规则》计算的，项目建设的总的建筑 面积。 容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和和建筑基地面积的比值。 覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值。 居住面积：是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。 使用面积：是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、客厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。 建筑面积：对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是指按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的 套建筑面积（销售面积）：套内建筑面积与分摊的公用面积之和。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 得房率：是指套内建筑面积与套建筑面积的比率。一般来讲，得房率的高低与两个因素有关，一是产品定位，二是建筑设计。 （十一）花园面积：是指房屋建筑物的周围、围墙或围护物以内的园地面积，一般是相对于别墅而言。 （十二）公摊系数：是指公用面积与套内建筑面积之比。（分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等，但仅限于本栋楼内的公用建筑面积