房地产项目开发可行性分析报告-精选.docVIP

房地产项目开发可行性分析报告 呈报单位：成都市博恒房地产开发有限公司呈报时间：二0 一0年十二月七日 一、项目概况 2 （一）、开发项目区位条件 2 （二）、规划方案 2 二、建设条件 2 （一）、建设地点条件 2 （二）、建设实施条件 2 三、投资环境分析 3 （一）、宏观环境分析 3 （二）、微观环境分析 6 四、市场分析与价格预测 7 （一）、市场发展前景分析 7 （二）、目标客户的定位 8 （三）、价格预测 9 五、项目实施计划 9 （一）、工程建设实施计划 9 （二）、销售计划及营销策略 10 六、项目财务经济分析 11 （一）、投资估算 11 （二 ）、资金筹措 12 （三）、项目经济效益分析 12 七、风险分析（项目盈亏平衡分析） 13 八、结论 14 一、项目概况 （一）、开发项目区位条件 圣菲壹号位于大邑县晋原镇甲子路延伸段，正对甲子东路，东至周传明，北靠成都俊捷科技有限公司，西临四川原池酒业。是大邑县晋原镇地理位置最为优越的规划分区之一。 （二）、规划方案 ????圣菲壹号规划总用地面积6674.82平方米，建设规模31798.74平方米，规划以居住为主，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。总建筑面积为31798.74㎡，其中小高层住宅10200㎡；高层（18层）住宅建筑面积为15673.74㎡；地下车库268个，建筑面积5365㎡，商业560㎡。建筑容积率为3.995,绿化率35%。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 （1）项目位于的工业园区区域，新区和老城之间，政府扶持力度大，发展潜力毋庸置疑； （2）18层高层简欧风格建筑，区域标志性建筑； （3）小户型多功能的设计，有效的利用空间，提高居家生活品质； （4）74—108㎡的两房三房总价更低，市场更容易接受； （5）未来高速铁的修建，30分钟成都周边交通网，交通更加便捷； （二）、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过大邑县规划管理局审批。 2、该规划距大邑市中心较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。??? 三、投资环境分析 大邑新城区：房地产开发项目的数量上较多，目前在售待售项目达到10余个。从数量上看，是整个大邑县城区内开发量最大的一个区域。 在期房市场上，目前推出的体量达到了约46万方之多，其中，小高层约10万方，占22%；高层13万方，占30%；多层约有22万方，占48%。 就目前大邑新城区市场上所推出的户型中，两室和三室所占比例还是最大，各自所占的比例分别为55%和45%，一室所占比例为5%。大邑新城区房地产市场，居家性远远高于投资性，因此，居家型的两室和三室理所当然成为市场主力。 大邑老城区：由于在老城区内无面积较大的地块用于开发，因此相比大邑新城区和桃园新城片区，项目体量都比较小，大多数在5万方以内。目前市场上推出的体量10万方，其中小高层3万方，多层7万方。 大邑老城区建筑形态上多层和低层是市场的主力产品。目前市场上推出的多层约有7万方。而最近新推出的新楼盘以小高层为主。小高层正逐渐成为大邑老城区发展的趋势。户型比例从市场份额看，一室占10%，两室占40%，三室占40%，四室及五室占10%。（一室只有滨河景秀才有） 桃园新城：此片区也是房地产开发的一个热点区域，该区域作为大邑的一个新兴区域，城市规划比较好。楼盘均是多层和小高层。而高层正逐渐成为市场的主力，建筑型态逐渐向高层住宅发展。项目体量相对较大，体量均在10万以上，其中多层3万方，小高层高层25万方。 桃园新城片区楼盘主要面对的客户是桃园新城经济开发区的企业里的员工和大邑县城区当地居民，因此居家户型是市场主力户型，所占比例也最大。两室占75%，三室占25%。 分 析： 预计今年下半年到明年上半年整个大邑市场上推出的总体量将达到约83万方，其中电梯房将达到51万方，多层住宅只有32万方，二者的比例为1.6：1。从市场上的房源来看，电梯房的体量逐渐增大，已经超过了多层住宅的体量，说明电梯房已经成为大邑房地产市场的发展趋势。而开发商也趋向于修电梯房，其主要原因在于，随着大邑房价的上涨，土地的价格也随之上涨，开发商的成本也就越来越高，如果单纯地开发多层住宅，利润将大大减少，甚至有可能入不敷出，在竞争日趋激烈的大邑房地产市场中，要想站稳脚跟，必须控制成本，打造品质，提高项目的性价比；另一方面，消费者越来越趋向理性消费，他们追求生活品质的要求也越来越高，早期大邑地区流行的多层住宅已不能满足人们对生活舒适度的要求，消费者对电梯房的喜欢程度也在逐渐提高。 小结： 从以上市调相关情况可以看出，项目周边区域特点为