2011广西武鸣县恒泰丽园商业定位及营销推广建议105p.pptVIP

现场包装（原有的包装继续沿用，比如灯杆旗、户外、墙体等） 导视系统 荣和步行街外观图 山水怡城商业街外观图 景观小品的建立 商业外观的处理 现场包装道具 现场包装道具 项目 预计费用 现场专业化包装 20万元 灯杆旗、条幅、大幅楼体、户外广告 5万元 海报及派单费用 1万元(约2万张) 雄基、南国早报 15万元 居周刊、住朋购友 10万 DM、户型单页、招商手册等广告制作费用 1万元 灵水论坛 1.5万元 其他 1-2万（） 合计 42.5万元 暂时估算，有待各项具体报价 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、管理费用等项，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如销售和招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。 招商与销售费用预算 * * * * * * 客户定位 武鸣县城自营客户 南宁纯投资客户 武鸣周边乡镇客户 58% 32% 4% 外地投资客户 6% 1、外出返乡：一部分是回乡投资兴办企业的企业主，手上有空余资金，倾向于对商业投资。 2、私营业主：有较为雄厚的经济基础，生意经营较好，希望继续拓展自己的事业，提高营业环境，此类客户由于资金量不很充足故购铺一般为小面积或低总价的。 3、政府及企事业单位人员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，手上有大量闲置资金，希望通过投资获取更多的财富。 本地客源： 客户细分 外地客源： 1、专业投资客：手上有大量空余资金，看好武鸣区域未来发展，在住宅市场政府严调下，大都转战商业市场，此类客户需要有相当的租金回报满足其投资收益； 2、企事业单位领导：拥有一定财富，看好武鸣商业前景，不能承受南宁商业高价，又希望通过小额的投资获取高额回报； 项目业态规划 1、背景研究 2、业态规划 3、业态细分 规划背景 区域发展 客户回访 1、从区域发展看，项目紧邻武鸣广场，无疑将是未来休闲中心，周边将会积聚大量人流； 2、城市大道的修通，必定会带来跟多外地消费者，他们对产品、服务等要求更为高； 3、周边住宅项目众多，入住率逐年显著提升，他们对生活配套的要求愈演愈烈； 1、回访客户计划经营服装、餐饮、烟酒等占据比例较大，大都是私营业主； 2、客户对业态分布有一定要求，希望能成行成市，便于客户资源共享，充分发挥商品与商品之间在销售时达到1+12的效果； 3、大型商家进驻，必然能吸引更多人流，对于商业旺市的维持，起到很大作用； 业态规划 休闲娱乐区 美食街区 大型超市或商场 生活配套区 品牌服饰区 拟进驻商家名单 项目销售与招商规划 运营模式的建议 招租还是销售？ 南宁的社区商铺 翡翠园—发售（剩余少量单层商铺） 凤岭码头—发售（售完） 山水怡城—发售（一楼少量商铺，二楼售罄） 广西其他区域运营模式 来宾万象城—打造社区商业街，引进电影城，目前火爆热销中 东兴喜盈门—一期推出全部售罄 招租面临的问题： 1、标营新区租金过低，且商家基本不愿意进入（城南就是列子），市场很难做忘，除非给予很大的优惠的政策，前期基本没有收入； 2、运营成本高，招租完成后开发商要负责统一经营与管理； 3、招租失败，商业容易做死，后期出售难度加大； 郊区社区商业基本都是直接出售主要原因是发展商省事、麻烦少、没有负担，利润高，回笼资金快； 因此本项目社区商业建议选择直接销售 销售模式的建议 第一轮，商业整体直接发售（综合楼商业招商），根据销售情况确定招商范围； 第二轮，确定招商范围后，开展全方位的招商造势工作； 第三轮，统一招商完毕后，返租销售； -----小面积商铺直接发售，大面积先行去化确定招商比例 1#2#3#5#6#7#共有60间商铺，其中面积范围48 ㎡-250 ㎡，其中100 ㎡以下12间，150 ㎡以下21间，150 ㎡以上39间占比65%以上；8#、9#商铺共33间，面积范围41 ㎡ -109 ㎡ , 较为适中，基本迎合目前经营者所能承受范围； 销售难点分析 150 ㎡以上商铺如何去化？面积过大伴随而来的是总价过高，这将会把绝大多数客户拒之门外； 我们该采取何种策略，对大面积商铺的进行去化？ 1、降低门槛，大面积商铺通过招商返租的形式，以每年8%的回报率（共3年）提前反馈给客户用于冲抵首付款，降低置业门槛，需求更多客群； 2、改变客群，多数自营业主对大面积房源承受能力有限，必须把其转变成投资产品，吸引投资客户； 3、扩大推广，在保持目前在武鸣县城投放量的情况下，加大对南宁区域的推广； 招商与销售范围的确定 休闲娱乐区 美食街区 大型超市或商场 生活配套区 品牌服饰区 品牌服饰区，为了满足自营与投资客户的双向需求，因大面积商铺过多而自营客户需要面积较小等因素，按一定比例进行招商与销售（根据首轮销售情况看）； 美食街区，建议产权从新调整，一楼二楼分开产权，一