2011株洲市金帝尾盘营销执行方案126P.pptVIP

金帝女装城位于株洲火车站南侧，地处于株洲最繁华的地段，当前尾盘集中为三个位置，1）步行街铺面 2）铁西路铺面 3）B塔楼物业 三处房源均有自己不同的特点，因此我们的策划思路以及推广方向，需要从三个不同的方向进行。 虽然三处房源特点不同，但是我们的目标客户大致相同： 芦淞服饰商圈经营与服饰相关的经营商家 长株潭地区的投资客户 我们可以将这两部分的客户在进行细分： 1、私营企业家 2、部分国家公务员 3、株洲市以及周边城市高收入人群 4、部分机构消费者 消费群特点： 年龄在30—45岁之间 习惯于理性思维判断事物 有比较稳定的经济收入 对于房地产有一定的眼光 消费群容量 因为金帝女装城尾盘项目相对而言价格不低，因此消费人群属于金字塔中上部分，同时株洲属于四线城市，贫富悬殊大，基本指数比较低，高收入人群的绝对数量较小，该部分消费者数量相对稳定，因此一旦失去就很难补充，因此我们在销售的时候，必须注意有意向客户的成交率。 当前金帝女装城尾盘项目存在着一定的问题，包括户型、大小、电梯等等，因此，消费者在购买的同时，即会存在一定的顾虑，因此我们需要通过整改以及概念重述，对整个项目进行重新包装。同时，之前的价格变动，以及内外价格不统一的原因，也对当前的尾盘销售造成一定的影响，因此我们在整个项目进行重新包装定位的同时，也需要针对价格进行重新的定位调整。 1、隐形降价 针对我们金帝的项目，降价并不是在之前的基础上进行降价政策，而是通过实升隐降的方式，让消费者感觉到实惠。 譬如，我们可以降低B塔楼的首付、赠送装修设计、甚至于赠送装修等政策，针对步行街可以赠送面积等等方式，在原来的基础上升高单价，但针对整个芦淞商圈而言则是降低单价等方式。 2、重新定义，改良配套设施 我们将会针对步行街、金帝B塔楼等物业进行重新的定位，同时，重新制定我们的VI系统，将配套设施完全。 3、扩大销售营销渠道 我们将在传统营销模式的基础上，加入电子营销、网络病毒式营销等方式，同时通过长株潭地区的DM优势，扩大之前的营销范围；同时，点对点的宣传方式。 4、小型活动促销 借助金帝M层整改重新开业的优势，通过M层的开业庆典，进行小型的活动促销，通过媒体的邀约，座谈会等形式，针对我们重新整改的形象以及重新打造的概念，进行促销活动的推广。 注：我们将通过借势、造势、引市等方式，争取做到速战速决。 政策调控：住宅遇冷，商业升温 自2009年以来，中国楼市一直处在调控的重压之下，从2010年的“新国十条”、“新国五条”，再到2011年伊始出台的“新国八条”、“房产税”、“限购令”，一系列政策的密集推出，旨在对住宅市场投机、投资者全面封杀。如今，二套房贷款首付六成、利率上浮10%、三套房限制银行贷款等操作细则使得商品房住宅交易量萎缩，住宅遇冷。 地产调控政策的实施使得大量投资客户的资金流向受阻，但这些却给商业地产带来了机遇，由于商业地产不受限购令的影响，开发商和投资客自然会多加追捧，也必然带动商用物业和办公物业的成交走高。 首付比例比住宅低、利率相当，更为关键的是没有“限购令”的限制，诸多过去看来不利的因素在楼市新政策的影响下成为了商业地产的“利好”。 不断高涨的通货膨胀压力，逼迫投资者投资具有高保值增值能力的商业地产。 芦淞商圈：历史悠久，辐射全国，年成交近300亿！ 株洲芦淞服饰批发市场群历经十多年的发展，已成为我国中南地区最大的服饰物流中心和全国十大服饰市场之一。 现有各类服饰、鞋帽专业市场42个，占地约50公顷，汇聚了国内外4000多个知名品牌，从业人员10万余人，商品辐射全国15个省、230多个县(市)区，市场年成交额近300亿元。同时，市场内还有5个物流聚散中心、1个综合性电子商务中心。 株洲将打造“芦淞千亿服饰产业集群”的契机，芦淞商圈将迎来再一次蝶变，“天时地利人和”造就了芦淞商业地产的大有可为。 金帝广场：芦淞商圈，火车站旁，皇者地段，谁与争锋！ 全国民营企业100强之一的大汉集团，在成功开发了有城市亿元名片之称的智超时尚广场之后，在株洲火车站南侧黄金地段斥巨资3.5亿元，兴建总面积超过12万平方米的金帝广场。金帝广场占地面积1.28万平方米，总建筑面积12万余平方米，由商业步行街，地下二层、裙楼6层及两栋30层的塔楼组成，楼高近100米，并规划拥有空中商务会所花园，11000平米地下停车场，物流一条街。金帝广场是目前为止芦淞市场单位面积最大，功能最全、配套最齐的专业大市场。 金帝女装城位于金帝广场裙楼，该市场共设六层，建筑总面积4万多平方米，是集各类品牌女装批发、零售为一体的批发大市场，经营定位明确。 首选株洲芦淞商圈43个批发市场的投资者、经营户； 株洲其它商圈临街铺面的投