2011汉口金马凯旋CBD精英公寓整合营销策划报告87P.pptVIP

企业办公平面调整 按单层6户组合 户型面积由132-272㎡,并可灵活组合，便于适合企业办公要求。 仓储物业不受限购影响。 三、各类型功能物业统计说明 　 311,444,292 　 61,381.48 738 　 46 合计 毛坯 72,857,148 4,200 17,346.94 78 1,334.38 13 企业办公 带800元精装 66,719,000 5,000 13,343.80 200 1,334.38 10 商住公寓 带1000元精装 171,868,144 5,600 30,690.74 460 1,334.38 23 酒店式公寓 备注 可售货值 均价预估 可售面积 户数 单层面积 层数 功能类型 四、附加价值提升及产品优化 1、利益最大化营销模式 就本案而言，“直销模式”和“返租销售模式”是两种营销模式，可以视不同物业功能在开发战略上实现项目的利益最大化，建议： 在“服务型酒店式公寓”的基础上，引入“金钥匙委托代办服务”，走“返租销售”的营销模式。 金钥匙委托代办服务 = 酒店式服务 + 资产管理租售服务 针对项目不同客群需求，引入客房服务、资产管理服务等个性化服务，为所需客户量身定制服务套餐，提供个性化惊喜服务，以增值服务提升物业的价值。其服务体系及装修标准参见后文。 返租销售模式 目前市场上酒店式公寓的投资回报率普遍在7％到10％，本项目就拿8%的年投资回报率三年期为方向，如在项目预计单位售价基础上溢价12%计算： [8%（承诺年回报率）*3年-12%（返给业主）]/3年=4%（实际年回报率） 按照提价调整后的实际年回报率3%作为后期经营管理的目标，经营管理公司是基本可以兑现预期的回报承诺的，换言之则变相降低了开发商或经营管理公司后期经营风险。 40㎡公寓，原单位售价5000元/㎡，按12%溢价为5600元/㎡，成本率按40%扣除后，计算利润额如下： （1）面积*单位价格*年回报率=年回报额 50㎡* 5600元 * 4% =11200元 ?（2）年回报额/365天/出租率=每天回报额 11200元/365/60%=51元/天 （3）每天回报额/利润率（1-本成率）=每天利润额 51元 /（1-40%）=85元/天 在60%出租率的情况下，只需租到77元/天的营业额即可确保其投资回报和经营管理成本的支出，相对纯粹经济型酒店而言实现的难度不大。 首付款计算： （以年回报率8%， 3年为期一次性返还业主12%投资回报以冲抵首付款） （1）面积*原单位售价* 首付率=原首付款 50㎡*5000元*50%=12.5万元 （2）面积*溢价后单位售价* (首付率-返还12%投资回报)=溢价后首付款 50㎡*5600元*(50%-12%)=10.6万元 原应付(首付)款与溢价后实际(首付)付款相对比,业主实际比溢价前少支出1.8万首付款。 月供计算：首付50%后按10年商贷2011年基准利率计算月供从溢价前的1438.63元/月增加至1997.96元/月。 月投资回报计算：（年回报率按8%，返还12%回报率后余下部分按4%回报） （1）面积*单位售价*年投资回报率=年投资回报额 50㎡*5600元 * 4% =11200元 （2）年投资回报额÷12个月=月投资回报额 11200元÷12 =933元 （3）投资者实际承担月供： 1997.96(月供)-933(月投资回报)=1064.96元 从以上计算结果可以看出,溢价后针对投资者客群通过“返租销售”方式对其所关注的首付款、月供、投资回报等因素的处理，能够有效打消投资顾虑，降低投资风险，坚定其购买信心，刺激其购买欲，最达达到刺激销售的目的。 附件： “返租销售模式”举例 2、金钥匙委托代办服务： 3、装修标准： 五、 价格定位及货量统计 定价原则：依据市场比较法，酒店式服务公寓参考金寓、万博庭苑售价，综合周边盘龙城带精装项目反推售价。 1、精装公寓定价： 方案一：服务型酒店式公寓 售价：5600元/平米（含精装标准1000元/平米及首3年12%的一次返租减免）。 说明：实际价格参考所提供的服务硬、软件标准有所变化。 货值估算：1.72亿 方案二：商住型公寓 售价：5000元/平米（含精装标准800元/平方）。 货值估算：0.66亿 2、企业办公楼层定价 毛坯售价：4200元/平米。 货值估算：0.73亿 货值合计：3.11亿 六、 推广渠道与预算 本推广计划主要采取核心集中、点点突破的方式，针对性地以小众和线下推广为主，借势汉口北的产业利好，从而在保证效果的前提下，有效降低了推广费用成本（预算以实价为准） 备注：推广费用约262万，全盘推广预算控制在1.