2011淮安蓝岳学府营销总纲99P.pptVIP

第一步：项目认知 第二步：客群定位 第三步：目标市场 第五步：目标分析 第四步：形象定位 第六步：营销策略 思路导图 31 [外在条件] [内在潜能] 策略重思与深化 形象延展与提升 营销策略与执行 项目整体营销命题界定 强压下的小盘营销 政策环境恶劣 市场竞争激烈 短时间内回款 针对目标客群主要运用影响力深度的小众传播，进行点对点的传播，制造“小众影响” 营销总体思路——以大众传播建立项目高度，针对目标客群主要运用围合式圈层营销，进行小众影响 大众传播 建立项目高度，提升项目和开发商的知名度和美誉度 围合式 圈层营销 推广思路 圈层营销——对特定圈层人群的特性进行全方位剖析，以匹合其消费行为和习惯的营销模式促成交易 围合式圈层营销——针对特定圈层进行全方位的创新营销 围合式 圈层营销 活动营销 文本营销 体验营销 服务营销 推盘节奏总控：从产品线分析，2号楼3号楼产品线较长，为了确保首次开盘的成功应首推其中一栋。 从产品线分析 2号楼 、3号楼相对于1号楼来说比1号楼要长，并且相对能够满足主力客群两房、小三房的要求。因为首次开盘蓄水时间相对较短，为了确保首次开盘的成功，建议首次开盘选择2号楼、3号楼其中之一 。 而1号楼两房去化问题不大，120平米三房和130平米三房需要一定的周期，因此建议1号楼在中间开盘，增加大面积户型的销售周期 因此，从产品线分析开盘顺序因该是 3——1——2 或者 2——1——3 1号楼 2号楼 3号楼 户型编号 房型 套数 户型编号 房型 套数 户型编号 房型 套数 A户型 三房二厅二卫 28 A1户型 三房二厅二卫 28 A1户型 三房二厅二卫 28 B户型 两房一厅一卫 23 B1-a户型 一房一厅一卫 1 B1-a户型 一房一厅一卫 1 B-a户型 两房一厅一卫 4 B1-b户型 两房二厅一卫 23 B1-b户型 两房二厅一卫 23 B-b户型 两房一厅一卫 1 B1-c户型 两房二厅一卫 4 B1-c户型 两房二厅一卫 4 C户型 两房一厅一卫 24 B1-d户型 两房二厅一卫 1 B1-d户型 两房二厅一卫 1 C-a户型 两房一厅一卫 4 C1户型 三房二厅一卫 28 C1户型 三房二厅一卫 28 C-b户型 两房一厅一卫 1 C1-a户型 三房二厅一卫 1 C1-a户型 三房二厅一卫 1 D户型 三房二厅二卫 28 　 　 　 　 　 　 合计： 　 113 　 　 86 　 　 86 1号楼 2号楼 3号楼 户型编号 面积 套数 户型编号 面积 套数 户型编号 面积 套数 A户型 120.45 23 A1户型 138.86 1 A1户型 138.86 1 A户型 125.16 1 A1户型 136.44 23 A1户型 136.44 23 A户型 120.16 4 A1户型 136.27 4 A1户型 136.27 4 B户型 72.13 23 B1-a户型 73.85 1 B1-a户型 73.85 1 B-a户型 75.73 4 B1-b户型 97 23 B1-b户型 97 23 B-b户型 96.12 1 B1-c户型 98.44 4 B1-c户型 98.44 4 C户型 84.45 23 B1-d户型 112.2 1 B1-d户型 112.2 1 C户型 87.75 1 C1户型 110 1 C1户型 110 1 C-a户型 87.24 4 C1户型 108.08 23 C1户型 108.08 23 C-b户型 110.72 1 C1户型 107.95 4 C1户型 107.95 4 D户型 135.91 1 C1-a户型 121.54 1 C1-a户型 121.54 1 D户型 130.79 23 　 　 　 　 　 　 D户型 130.47 4 　 　 　 　 　 　 合计： 　 113 　 　 86 　 　 86 第一波推出，2号楼，86套，销售面积19422.5平米 理由：2号楼一房1套，两房28套，小三房29套，大三房28套，相对于1号楼58套大三房，58套两房，1套小三房来说，产品线相对合理，而在开盘时间较短，蓄水情况不足的情况下，更容易确保开盘的成功 。 第二波推出，1号楼，113套，销售面积11998平米 理由：1号楼两房产品去化难度不大，大三房需要大量客户资源积累，因此适当拉长1号楼蓄水期。 第三波推出，3号楼，86套，销售面积13368平米 第四波推出，商业7208平米 推盘节奏总控：从鸟瞰图分析，相对于2号楼，3号楼位置和采光稍佳，建议作为第三波提价时推出 因此，建议推盘顺序为：2号楼，1号楼，3号楼 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用 阶段营销总控图 11/3 11/4 11/5 11/6 11/7