2011通州九棵树项目产品策划报告及财务分析报告97P.pptVIP

成本估算明细二 序号 工程或费用名称 单位 数量 单价 造价（万元） 占总成本比例 备注 四 基础设施建设费 　 　 　 2,571 0.83% 　 　 住宅 元/平方米 5.57 160 891 　 单位成本＝160元/平米 　 写字楼 元/平方米 3.00 180 540 　 单位成本＝180元/平米 　 商业 元/平方米 6.33 180 1,139 　 单位成本＝180元/平米 五 管理费用 三、四项合计的3.0% 94,715.60 3.00% 2,841 0.92% 建安费用和基础设施建设费合计的3％ 六 销售费用 销售收入的3% 334,273.68 3.00% 10,028 3.25% 销售收入的3% 七 不可预见费 三、四、五、六项和的3% 107,585.28 3.00% 3,228 1.05% 建安费、基础设施费、管理费、销售费合计的3％ 八 财务费用 土地资金成本 156,279.42 5.85% 38,118 12.35% 土地成本按期初投入计算，建设成本根据建设资金安排计算利息 九 总投资 　 　 　 308,545 100.00% 　 收入预测 收入预测分为销售收入和运营收入两部分。 1，销售收入 出售物业 2011年 2012年 2013年 2014年 总计 住宅 0.00 101,374.00 47,122.20 0.00 148,496.20 写字楼 0.00 0.00 42,170.63 44,279.16 86,449.78 商业 0.00 0.00 47,184.24 49,543.46 96,727.70 车位 0.00 0.00 0.00 2,600.00 2,600.00 总计 0.00 101,374.00 136,477.07 96,422.61 334,273.68 注：地下车位参考周边住宅项目售价按照10万元/个计算 2，运营收入 物业 租金（元/天/平米） 收入（万元) 占总收入比例 商业 3元/天/平米 139,163.30 88% 车库 地下300元/月/车位 18,121.96 12% 总计 － 157,285.26 持有物业前15年年均收入达到3857万元，扣除运营成本，净收益可达2935万元/年。 各物业入住率估测： 商业：自2014年进入运营，出租率为70％，以后正常年度按照90%计算； 车库：自2014年进入运营，出租率为50％，以后正常年度按照70％计算。 收入预测 收入预测分为销售收入和运营收入两部分。 运营成本估算 商业： 营业税金及附加 经营收入*5.5％ 管理成本及相关费用 租赁收入*10％ 房产税 开发成本*0.7*1.2% 利润估算表 项目 单位 金额 总收入 万元 491,559 经营收入 万元 157,285 销售收入 万元 334,274 总成本 万元 328,553 建设成本 万元 272,934 出售部分销售税金 万元 18,385 经营成本 万元 35,955 贷款利息 万元 1,279 总利润 万元 163,006 所得税 万元 40,751 税后利润 万元 119,198 税前内部收益率 ％ 24.11% 税前投资回收期 年 3.05 现金流量表 项目　 合计 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 … 一 现金流入 604,139 30,000 125,778 195,968 97,829 3,361 3,361 3,361 … 经营收入 157,285 0 0 0 1,407 3,361 3,361 3,361 … 销售收入 334,274 0 85,778 129,793 96,423 0 0 0 … 银行借款 116,655 30,000 40,000 66,175 0 … 二 现金流出 399,782 186,279 117,225 73,689 5,863 850 850 850 … 建设成本 272,934 186,279 40,000 66,175 0 0 0 0 … 出售部分销售税金 18,385 0 4,718 7,139 5,303 0 0 0 … 经营成本 35,955 0 0 376 560 850 850 850 … 还本付息 72,507 0 72,507 0 0 0 0 0 … 三 税前净现金流量 208,432 -156,279 8,553 122,278 91,966 2,512 2,512 2,512 …