2011郑州上街商业市场定位报告111p.pptxVIP

; 目 录;一、项目周边商业市场现状;专业家具市场;一、项目周边商业市场现状;一、项目周边商业市场现状;一、项目周边商业市场现状;本案周边其他项目现状;本项目目前现状;二、项目周边商业调研;二、项目周边商业调研;项目周边市场示意图;2007-2011年项目推售情况 ;项目周边商业市场总结;项目分析1、综合经济技术指标;技术经济指标;项目分析2、项目地理位置;项目分析3、项目商圈分析;玉发大道目前有几个家具市场面临拆迁;;项目分析3、项目商圈分析;项目分析4、项目SWOT分析;项目分析4、项目SWOT分析;项目分析4、项目SWOT分析;项目分析4、项目SWOT分析;项目分析4、项目SWOT分析; 目 录;总体战略思考;核心竞争力的构想;竞争放弃： 高人流竞争 低租金竞争 ;;核心价值体现;核心价值体现;核心价值体现;核心价值体现;核心价值体现;核心价值体现;项目定位1、定位原则;项目定位;项目定位2、定位细分;项目定位;一、市场定位;;二、档次定位;1、形象高度考虑 本项目以满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮等需求，包含多种业态，来满足不同目的性消费群；所以在整体形象上需要体现现代化形象与档次，以专业的商业定位、良好的商业形象及齐全的配套设施为客户提供一个优雅的购物环境，以提升项目的整体形象。 2、全面升级上街商圈片区现有商业 本项目立足上街，面向荥阳、巩义，集购物、餐饮、休闲、娱乐等业态为一体的时尚购物街区。从市调结论得出：项目周边家居建材物流相当成熟，已具有一定的规模，随着项目周边继续扩大和发展，项目所处位置的优越，周边住户居民数量的日益增多，形成了一定的消费力，优越的地理位置和日益增加消费群体为项目定位提供了依据，考虑到项目周边的整体消费力及部分业态的产品特殊性和项目未来发展趋势，所以本项目总体定位中高档、形象定位中高档，超市大众化、餐饮娱乐中高档；以顺应市场发展的趋势，能最大程度上满足消费者日益增长的消费需求。 ;（三）形象定位;（四）经营业态定位;（四）经营业态定位;（四）经营业态定位;4、业种组合;业态规划定位(方案一);业态规划定位(方案一);地下车库出入口;各行业经营面积及配套设施之基本要求;目标商家提示;目标商家提示; 解析说明一; 解析说明二; 解析说明三; 解析说明三;业态规划定位(方案二);美容/纤体/休闲/SPA;特色美食餐饮;布局规划建议;目标商家提示; 解析说明;形象推广定位;4、消费客户定位;;三、功能组合定位;三、功能组合定位;四、 经营模式定位;（2） “统一营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益，让消费者感到实惠。 由于市场竞争激烈，打折降价的促销竞争手段已经过时，为吸引顾客光顾，管理公司必须绞尽脑汁为商场策划好营销推广方案并负责组织实施。而相关的促销活动通常分为三种： 1．为项目整体的形象宣传活动，以提高项目的整体形象及知名度，费用由发展商自行承担。 2．为商家辅助进行的产品促销活动，营造集结客流的环境，通过活动吸引顾客，以主题行销推广手段而非价格行销手段吸引客流。其所发生的费用应事先与发展商和商家协调沟通好，经双方同意后对实际发生的费用按照承租户数量比例/销售额比例/面积大小比例进行分摊。 ;3．商家为了提高商品销量自行采取的促销方式。 （3） “统一的服务监督”有助于经营者的协调与合作。 发展商委托的管理公司必须对商家的日常经营活动进行指导、协调、服务与监督，保证日常经营的高效运转。其中包括： 指导项目：商家的卖场布置、柜台陈列、橱窗展示、服务设施安排、广 告宣传推广、促销活动安排、装修管理等； 协调项目：营业人员管理、商品进出、经营者之间紧张关系、增进相互合作； 服务项目：日常行政事务管理，服务于商户，服务于顾客； 监督项目：维护专业市场的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 （4） “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 物业管理内容包括：建筑养护、设备维护、保证水电气正常供应、消防、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化维护、意外事故处理等。 另外，管理费用、物业费用、财务控制等也是管理公司工作中的重要内容， 最终目的：为项目提供良好的后勤服务，为项目的正常运转，为项目的整体收益，增加商业价值、获取升值空间和最大回报。 ;2.经营管理创新 （1） 成立专业管理团队或引入知名的物业管理品牌，为经营引入先进的物业管理理念，为项目自身管理打下良好的基础，同时成为同行业领先者。 诚意聘请知名物业管理公司，以顾问的形式指导市场管理运作； 加大经营管理