20100526深圳大中华IFC商业执行方案76p.pptVIP

政策解读 调控细则并没有“更严厉” 各方反应 操作性不强 仍待细化 新政效果初显 各地市场明显降温 总结 政策多针对住宅市场, 对商务市场并没有明确的限制, 所以在住宅市场倍受打压的市场环境下, 对商务市场而言反而是个机遇. 商务市场投资成本一直就比住宅市场的门槛高, 投资商务性质物业原本就要5成首付, 这样的客户群体现在是处于观望的情绪而并非没有5成首付的资金, 所以如何打消客户观望情绪是关键. 政策只是通过限制贷款来限制购房, 这对一次性付款的客户并无影响,可以加大优惠程度鼓励有实力的客户一次性付款购买. 岗厦片区商铺分布 产品优化建议 将商铺之间的断档位置增加广告位，作为相邻的铺位的广告位之用，以增加商铺附加值。 增加附加值——广告位 街区感的包装 现场展示系统 统一制作门头、灯箱位、地面等公共区域的包装，营造商业街区感，提升现场展示条件。 外部环境小结 项目的整体价值大于分体价值，商业的价值挖掘必须要在整体价值诉求的基础上进行挖掘和释放； 外部环境未来预期高于目前现状，未来营销应该考虑如何使本项目与岗厦村进行有效区隔，避免目前现状对于本项目价格实现的负面影响； 项目临近主干道，却有辅导绿化带进行隔离，使得本项目商业不具人气，未来考虑增强本项目进入导示，以及昭示性，以规避交通带来的问题。 内部环境分析 优势： 1F商业主要集中在C\D栋，商业面积较为集中，便于商业氛围的营造； C\D栋为本项目人流主要聚集区，保证商业客户源； 劣势： 商业面积在内部部分地方断裂，影响商业统一经营； 近一半面积的商业为单面商业，将影响整体商业氛围的营造； 由于沿街面设置扶梯等公共交通，导致近半面积的商业成为内铺，影响人流的聚集，将影响价格的实现； 内部环境分析 94% 765.85 48.2 717.65 127 28 37% 107.79 67.62 40.17 113 14 37% 119.81 75.16 44.65 126 27 37% 119.5 74.96 44.54 112 13 37% 121.25 76.06 45.19 125 26 37% 77.95 48.9 29.05 111 12 37% 170.33 106.85 63.48 124 25 37% 55.74 34.97 20.77 110 11 37% 168.31 105.58 62.73 123 24 37% 70.95 44.51 26.44 109 10 38% 77.79 48.6 29.19 122 23 37% 48.02 30.12 17.9 108 9 49% 81.2 41.68 39.52 121 22 37% 122.23 76.67 45.56 107 8 65% 78.33 27.15 51.18 120 21 37% 81.93 51.39 30.54 106 7 43% 106.05 60.8 45.25 119 20 37% 89.86 56.37 33.49 105 6 37% 137.31 86.13 51.18 118 19 37% 81.93 51.39 30.54 104 5 37% 121.4 76.15 45.25 117 18 37% 86.55 54.29 32.26 103 4 37% 94.38 59.2 35.18 116 17 37% 149.1 93.53 55.57 102 3 37% 61.13 38.35 22.78 115 16 37% 107.32 67.32 40 101 2 37% 47.09 29.54 17.55 114 15 37% 939.49 589.36 350.13 100 1 实用率（％） 建筑面积(㎡) 公摊面积(㎡) 套内面积(㎡) 铺位号 编号 实用率（％） 建筑面积(㎡) 公摊面积(㎡) 套内面积(㎡) 铺位号 编号 优势： 单套面积主要集中在100㎡以下，总价将受到控制，避免形成销售难点； 劣势： 使用率过低，溢价空间受到明显制约。 价值体系提炼 “深南道”地段价值 商务综合体高端形象 本体其他业态带来的稳定、高端的消费人群 区域未来高端商业氛围的预期 “深南道”价值是本项目形象表达必须要释放的首要信息，通过“深南道”的载体将其他分价值进行释放，推高市场对于本项目的价值认知。 如何将大中华IFC绝佳的地段优势最大化演绎 以及与商业定位充分融合 是商业在推广入市期 成功的关键 商业价值即地段价值 大中华IFC——深南汇 商业定位 大中华IFC——深南汇 商业定位 深南汇占位深圳中心区核心门户！ 福田中心商业区被定位为次市级商业区，商业总面积将达到50万平方米左右； 禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场； 控制发展的业种业态：