2012上海别墅市场调研30p.docVIP

上海别墅市场调研 2012年6月 前言 在宏观调控的背景下，限购和房产税政策的出台，对别墅物业的影响很大，2012年的别墅市场，一度爆冷开局，然而在3、4月份，推盘和成交都开始大幅提升，3月份的成交量一度达到前两个月的总和，彻底扭转了自2011年10月以来的成交颓势，虽然较之去年一季度，上海别墅市场尚不能言复苏，但这一波“小阳春”俨然已成定局。 我们将对上海及青浦别墅市场进行全面的剖析，找出“小阳春”背后的真相。 上海别墅市场分析 （一）供求均价走势 从上海别墅市场的成交面积均价走势来看，2012年申城别墅市场开局爆冷，1月成交总套数不足百套，这一数值为近15个月来的最低值，当然这里包含了春节长假因素的影响，去年春节——2011年2月也是2011年度月成交最低的一个月；随着春节效应的结束，节后的申城别墅市场逐渐有所恢复，至五月份，成交量已经达到2011年来最高峰值。 从供应量来看，在经历2012年前三个月低位徘徊后，4月供应大幅放量，达到2012年1月份来单月推盘量的次高，4月份全市共有15个别墅项目获得预售证，合计新推面积达22.74万平米，从供应新盘看，前四位项目新推量都在百套以上。 但从价格走势来看，自2012年1月份，均价冲至33235元/㎡的峰值后，便开始大幅回落，三月份均价虽稍有回升，但5月份价格又大幅下跌至24702元/㎡，创下2011年以来的月均价最低值。 由于月均价易受单个成交项目的影响，因此从整体来看，别墅市场“价跌量升”的态势已然形成。 （二）别墅成交结构分析 （1）单价结构：15000-25000元/㎡单价段是成交主力 从成交单价来看，2012年3、4、5月份，别墅仍以15000-25000元/㎡的经济型别墅为主，这一部分在两个月中均占到了总成交量的五成以上。 3月份，15000-20000元/㎡单价段拔得头筹，这其中主要是由于浦东新场镇的万科清林泾、嘉定安亭板块的顺驰兰郡名苑绿地富强新苑一期长泰东郊御园宝华北岸郡庭 从成交总价来看，2012年3、4、5月份，总价在200-500万之间的别墅占据成交主力，这一部分在两个月中均占到了总成交量的五成以上。其中300-400万总价段表现尤为抢眼。 （3）物业类型结构分析：联排产品占据绝对主力 从别墅成交的物业类型来看，联排别墅牢牢占据绝对的主力且呈现不断上升的态势，从联排的面积段来看，主要集中在150-240㎡，其中210-240㎡面积段，成交量较为恒定，连续三个月超过20%以上。 （4）成交区域分析：大浦东市场活跃，青浦表现一般 南汇并入浦东后，“大浦东”版图上的别墅市场更趋活跃。三月份以来，浦东热销区域主要集中于新场、惠南、三林和张江板块。位于浦东新场的万科清林径别墅2月25日加推44套176平的联排别墅，总价350万元/套起，开发商给出了总价减20万的优惠，2月共获得15套的去化，3月则成交33套，整个一季度共获得交投49套，可谓是“以价换量”成效显著。位于惠南板块的90墅——绿地布鲁斯小镇，凭借小户型低总价的独特优势，以140万的“类公寓价”吸引了众多改善型别墅置业者，一季度共去化27套。再如位于周康板块的御沁园推盘当月就去化 137 套，以绝对优势成为销冠，其热销源于比邻周浦万达广场以及成熟的周边居住氛围的优势，该盘不仅在别墅市场表现抢眼，在 4月全市商品住宅成交排行中也位居亚军，该盘成交均价约 2.4 万元/平米，成交总价集中在400-500万元/套之间， 性价比较高， 是目前市场上较为难得的“城市别墅”； 此外，东郊高端型别墅，如尚东鼎、东郊紫园、东郊壹号等别墅，一季度亦有动作。其中，尚东鼎别墅3月23日集中去化17套；据业内分析人士，浦东张江板块的东郊紫园以4.8万元/平方米的均价成交了6套，而在去年该盘均价都在5.5万元/平方米以上，同时，月度最高成交也只有3套。东郊传统豪宅区近来的营销策略，或为谋融资而引发集体交投，或为变相优惠“曲线救国”，都反映出“以价换量”市场趋势对中高端楼市的波及效应。 除去大浦东外，闵行、松江、宝山等区域在近三个月尤其五月份的市场中亦都有不俗的表现，相比较而言，青浦板块的成交处于中等水平，3月份圣安德鲁斯庄园集中成交14套独栋和4套联排，其中独栋均价只有35664元/㎡、联排均价24939元/㎡，相较于2011年下半年独栋44000元/㎡、联排31000元/㎡的均价均下跌了将近20%。 （三）优惠别墅统计 借着“小阳春”的行情，目前有较多的上海别墅陆续加入到降价促销的队伍中来，目前能够统计到的如下： 名称 价格 区位 打折优惠促销信息 尚东鼎 50000-80000元/平 浦东 全款95折优惠，贷款98折 棕榈泉花园三期 5068-12880万/套 浦东 购房享9折优惠 六十四阶别墅 12