2012九江市都昌县扎花厂地块初步定位思路及建议44P.pptVIP

都昌县扎花厂地块初步定位思路及建议 谨呈： 都昌是九江市下辖的一个县城，整体占地面积在各县占中等，是鄱阳湖岸边的发展起来的城市， 项目地处城市规划的新旧区结合部，地理位置相对新城区较偏，目前项目周多为住宅小区和商铺，区域内人口较多 项目地处交通要道万里大道和东风大道主干道之一的东风大道上，是新城及周边乡镇进入传统老城区的必经之地——城市中心必经路 项目地块方正，紧邻城市主干道，交通畅达，周边为住宅区和农村，无大型商业，临近项目入口电线密布， 项目地块内部为废弃的就扎花厂，进深300米，宽100米，内部旧建筑依然存在，各种废弃物存在 项目属性界定：四线城市、老城区片中部、规模较大综合体项目 紧紧围绕建设环鄱阳湖地区宜居宜业生态园林城市的发展定位和“打造新区、提升老城、西控北延、开发东湖”的基本思路，大力实施“强工兴城”战略， 万里大道为主要发展轴，城市的主要公共设施均布局在此二轴上，道路呈“三纵三横”的网络骨架。城市空间发展中心的选择山(南山，矶山，芙蓉山)，水(鄱阳湖，东湖，大沔池湖，矶山湖)旅游开发的整合等。 城市发展分析总结 1、都昌位于鄱阳湖生态经济圈腹地，地理位置优越，城市化水平较低，县城区域人口所占比例较小，县城需要比较大的开发建设容纳农村人口向城市人口转移。 2、鄱阳湖生态经济区以九江为主要区域，都昌作为拥揽鄱阳湖的主要县区之一，势必在鄱阳湖经济发展中拉动旅游、及工业基地的建设，成为房地产业一大发展契机。 3、城市布局三纵三横的城市骨架，城市中心向南山、鄱阳湖方向发展，该区域的城市基础建设将进一步成为都昌的亮点，该区域的房地产将成为热点。 4、城市经济稳步增长带动房地产业健康发展，市场供需两旺。 5、都昌从城市布局三纵三横的城市骨架，城市中心向南山、鄱阳湖方向发展，该区域的城市基础建设将进一步成为都昌的亮点 地块周边商业氛围不浓，多为住宅下小店铺，主要提供日常生活所需，距离城市商业中心1000米左右 大多集中在万里大道和东风大道中间的芙蓉路以西，集多家购物广场和其他商业，城市最大规模商业1万平米 都昌属于典型的成本型城市——内向型市场、容量有限、价格天花板、影响利润核心是成本、产品对价格影响小 成本型城市的几个共性： 都昌2012年土地拍卖中，住宅和工业用地供需平衡，商业用地比重很小，住宅土地供应量大 目前都昌县房地产供应货量为2262套，对于县城15万常住人及周边乡镇来说，供应量并不是很大，没有达到供过于求的程度，从销售来看，前11个月总共销售400套左右，去化量很慢 从目前房地产的市场项目来看，都昌的市场项目有7个，其中大部分销售加推或进入尾盘销售阶段，目前在售热销的项目只有4个。通过对在售项目的统计，都昌县城的房地产供应总面积在20万平米左右，供应住房套数为2262户左右，项目供应总量虽然较往年有所扩大。 从今年房地产的销售来看，推出的项目基本持续销售，消化速度较慢，市场供应相对需要较多。 目前都昌房价基本在3000-4000元/平米，与周边县市持平，相对县城来说，房价基本平稳，商业成交价格波动很大，受市场供求关系的影响和投资环境的影响 都昌楼盘均价3400～4100元/平米，楼盘的均价基本达到4000元/平米，最高单价为4700元/平米（胜发国际广场高层） 市场以多层、高层为主体，例如城北春天规模大的盘不断出现，同时楼盘的设计规划不断创新，盛世西湖最高规划33层 都昌2012年前11个月各楼盘去化量为22000平方，其中城北春天去化量占总去化量的1/3，成为都昌县最有竞争性楼盘， 城北春天 观湖国际：都昌房地产市场较大型的项目，开发成周期开发模式，对市场冲击很大 ，售楼处包装展示较好，在都昌达到较高的档次水平 都昌在2011年前没有专业的商业市场，大部分为商住用地的商铺和部分开发较热的酒店， 2011年后出现想建材市场和珠贝城专业市场，在价格上和销售上也是跌宕起伏 都昌商业发展和房地长市场一样，处于起步阶段，在不断的成熟和成长中 从销售上看，都昌的专业市场销售并不是很好，收到市场成熟度、地段、投资环境等诸多因素影响 从价格上看，商业价格起伏不定，很难给市场一个稳定的信号，同时销售受价格的影响，出现同期波动， 商铺消化速度很慢——珠贝城销售缓慢，建材市场销售停滞不前，且销售均价9000元/㎡ 本项目处于老城区中心偏后地段，周边无大型商业，主城区商业中心到本项目出现断层，没有延续性，影响了与城东商业发展的呼应和联系，因此在本项目建立大型综合体有几个大利好 1、本项目位于城区主干道东风大道上，交通便利，人流和车流量大 2、东风大道本为都昌县商业发展的重要支持和集中点 3、城东专业市场目前销售状态差，无法形成专业商圈，同时缺少与主城商业的呼应 4、城西及城南沿河地域，为政府强力打造