2012年6月南京新城金郡营销报告(汇总)修改.pptVIP

竞争环境分析 金地开盘专项 推盘分析 项目主要是以90平米左右和116平米的户型为主。 楼层差价基本在20-50元/平米左右；东西向差价基本在200元/平米左右；楼栋差价基本在500-600元/平米左右。 对于5号楼来说，大户型比小户型则便宜100元/平米左右，而对于景观楼王的8号楼，大户型比小户型则便宜200-300元/平米左右。 竞争环境分析 金地开盘专项 后续预判 市场面：目前市场仍然是以刚需客户为主，该项目主要是以90平米左右和116平米的户型为主，符合市场的定位，因此后期仍然是以主推主力刚需户型为主导。 形式面：鉴于该项目今天（2012年5月27日）首次开盘，后续预计仍然将以加推的形式出现。 体量面：此次开盘首推两栋房源约212套房源，房源量较为适中，预计后期会以少量快跑的形式推出后续房源。 营销面：后期仍将继续结合线上和线下拓展，加大对精准客户的挖掘。 竞争环境分析 金地开盘专项 对本项目启示 1、8#楼价格高，体现本项目大户型的性价比高，是大户型去化的机会点； 2、区域客户仍以刚需为主，中、小户型仍是主要需求，中小户型的价格上涨提供一定的支持； 3、由于客户对于价格比较敏感，短节点的续销模式仍是较好的方式。 存量结构分析 存量总结：合计115套，大三房62套占比54%；两房、小三房各20套，占比34%。 结论： 1、6月去化结构必须调整，必须以大三房为重心。 2、因两房和小三房存量较少，可以考虑适当拉升价格。 3、特殊户型虽库存总量不多，但其具有需求量小的 特性，因此在6月销售中也需要重点对待。 货量预警：因目前存量较少，按照目前销售速度，预计至6月底存量仅为70套左右，因此从销售层面来说希望尽快确定6#楼可推出时间，建议为不迟于9月。 库存房源（5.27） 户型 套数 面积 总价 单价 占比 大三房 62 8057.724 9888.20 54% 小三房 20 1884.884 10106.60 17% 两房 20 1507.983 10563.77 17% 特殊户型 13 1499.4310490.14 11% 合计 115 12950.01 130385252 10068.35 100% 指标达成策略 主要策略方向 巡展、派单、call客、与定点短信形成区域互补 强导视：1#11#楼体、增加道旗等 指标达成策略 巡展派单 项目 第一周 （6.1-6.10） 第二周 （6.11-6.17） 第三周 （6.18-6.24） 第四周 （6.25-6.30） 巡展 6.2-6.3：迈皋桥五星电器 / 6.23-6.24：月苑小区 / 派 单 6.2-6.3： 迈皋桥地铁口、红山动物园、尧佳路苏果 6.4-6.8（墨香路片区）： 北苑新村、兴卫山庄、月苑新寓 6.11-6.15（尧佳路片区）： 金尧花园、青田雅居、尧安新村 6.18-6.22（经济技术开发区）： 恒通大道以北片区工厂 6.23-6.24： 迈皋桥地铁口、红山动物园、尧佳路苏果 6.25-6.29（仙林片区）： 亚东城、仙居华庭、文阑路 指标达成策略 金地截客 11#楼楼体挂幅初稿： 大牌初稿： 户外媒体 指标达成策略 道旗：在项目周边前新塘、后新塘等道路上增加30块道旗及2块指示牌，作为客户引导。 项目西侧，至金地明悦道路的落地道旗 此图为大概位置示意图 道旗数量为30组 新城金郡 指示牌 金地截客 户外媒体 指标达成策略 老带新 针对性加强 促进大户型及特殊户型销售 在原活动基础上： 1、区分普通户型与大户型的奖励机制 2、扩大老带新范围，加入未购客户奖励 普通户型： 成交客户成功推荐奖励2000元苏果卡。 未购客户成功推荐奖励1000元苏果卡。 特殊户型（顶层、底层） 大户型（129㎡以上房源）： 成交客户成功推荐奖励4000元苏果卡。 未购客户成功推荐奖励2000元苏果卡。 推荐人 被推荐人 经成交客户推荐可享受额外优惠5000元 经未购客户推荐可享受额外优惠3000元 经成交客户推荐可享受额外优惠8000元 经成交客户推荐可享受额外优惠5000元 指标达成策略 巡展派单 人员安排：每个展位两名销售员+四名大学生 物料准备： 巡展物料 序号 名称 数量 备注 1 3*3顶棚 4 2 X展架 2 每处一个、大户型信息 3 快展架 3 3 条桌 4 4 休闲桌椅 3组 5 单页 1000 每次500 6 小礼品 200 客户拉访赠送 项目 场次 费用类别 费用 巡展 两场 场地费 15000 物料制作费 成功拉访奖励 3000 费用总计（以上费用为预估，以实际发生费用为准） 　18000 巡展