2012年7月五星级酒店政府招商项目初步可行性研究报告纲要.docVIP

房地产项目初步可行性研究报告 2012年一、总论摘要 1.1项目名称1.2项目概况1.2.1宗地位置1.2.2规划指标占地面积平方米宗地性质居住用地1.3财务分析1.4综合评价2012年《政府工作报告》任务分解落实方案确保完成东方大道、云台大道、人民东路，以及沂河路、潮河路等道路建设，形成“四纵四横”主支干道网络。开工建设五星级大酒店、综合物流市场等八项重点工程，完成给排水等基础设施配套，全面拉开东城起步区框架。二、项目概况 2.1项目地理位置 地块位于 2.2项目地块现状 宗地现状宗地。 2.3周边交通状况 2.4项目周边配套 2.5项目周边环境 宗地2.6控规指标灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。县域面积1538平方公里，下辖7镇12乡、2个省市属农盐场、301个行政村和22个社区居委会，人口101万灌云县城区现状人口20.5万人，住房总建筑面积为680万平方米，人均建筑面积32.38平方米。现状居住用地面积750公顷，占现状城市建设用地28.8%，人均居住用地面积36.5平方米。地处东经119°2′50″—119°52′9″,34°11′45″—34°38′50″，位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的县之一。灌云属暖温带季风性气候，年均气温15℃，年均降水量959.4毫米，年均日照总时数2456.2小时。灌云县境内拥有宁连、汾灌、连徐、连盐等四条高速公路，204国道、236、324、242（在建）省道穿境而过，交通便捷，城畅乡通，集高速、国省干道、县、乡村道路与水上交通为一体的现代化交通网已初具规模。县城规划区面积51.89平方公里，已建成面积20平方公里，全县城镇化率28.3%，城市基础设施功能日趋完善，环境优美宜人。灌云县自动电话网全部实现了交换自动化，传输光缆化，并建成了无线市话网，装机容量21.6万门，现有用户18万户，每百人拥有电话17部。移动通讯实现无缝隙覆盖。灌云生态环境优越，生态城市特色日益显现。地貌以平原为主，地势由西向东倾斜，是苏北地区唯一的有山有水的县城。县内有七座低矮孤山，总面积6.45平方公里。全县耕地面积154万亩，人均耕地1.5亩，土壤总体特点是：粘、盐、板、瘦，95%的耕地符合无公害农产品生产基地标准，粮食、蔬菜等农副产品的品质都基本达到了无公害产品标准。灌云县属暖温带湿润性季风型气候，四季分明，大气环境质量良好；境内水资源比较丰富，饮用水源水质较好；全县森林覆盖率达16.5%；交通噪声、区域环境噪声均达国家规定标准；灌云县为古海州属地，人文荟萃，古迹名胜较多，文化底蕴深厚。2011年，灌云境内的大伊山旅游风景区通过国家4A级景区省初建。　　2011年，全县完成地区生产总值192.22亿元，同比增长14%；完成全社会固定资产投资179.53亿元，同比增长17.88%，其中工业固定资产投资114.75亿元，同比增长18.42%。财政总收入51.11亿元，同比增长26.6%，其中一般预算收入21.61亿元，同比增长32%，一般预算收入中税收占比始终保持全市第一；农民人均现金收入7839元，同比增长20.2%；城镇居民人均可支配收入14047元，同比增长17.7%。《灌云县城市总体规划（2010～2030）》基础资料翔实，指导思想明确，对灌云县区位特点、资源条件和发展趋势的分析较为透彻，提出的发展战略、发展目标与灌云县的战略地位较相适应，确定的城市主要发展方向、空间结构等方面总体上符合灌云县未来发展的需要。 《灌云县东部新区控制性详细规划及城市设计》规划范围：东至规划连淮铁路线，西抵盐河及振兴中路，南到徒沟河路，北至通伊路。规划总用地面积为22.3平方公里，核心控制区面积12.4平方公里。??? 东部新区规划功能布局结构为“三心、四区；一轴、六带”，即构建城市商贸、文化和景观核心、绿化景观中心、行政商贸中心、综合商务中心。规划区由北向南分为四大区域，分别为：宜居生活区、中心商贸区、宜居生活区、工业物流区。以中部人民路为依托，向西连接旧城区中心，向东至东部片区的城市商贸、文化、景观核心区以及连淮铁路灌云站，沿线布局大型城市商业、商贸功能，形成东部新区的城市主轴线。依托区内自然水系和规划道路，形成“四横两纵”结构的六条绿化景观带。??? 规划道路等级分主干道、次干道、支路三级。城市主干道路网为道路网结构：“六横四纵”六横：通伊路、通榆路、人民路、南环路、张洪河路、徒沟河路；四纵：振兴路、东环路、东方大道、204国道。??? 规划依托现有东部城区现状水系建立绿色生态廊道，形成城区内部的绿色网络骨架，规划城市绿地采用点状、线状和带状绿地