2012年哈尔滨物美购物中心招商与规划.docVIP

物 美 商 贸 购 物 中 心 招 商 规 划 物美购物中心招商与规划 前 言 一个购物中心在一定程度上可以体现一个小的商业环境，如果加上政府对购物中心发展的协调和引导，往往都会成为城市的一道亮丽风景线。购物中心所体现的是一种消费文化，既然是文化，就需要有与文化相对应的内涵。比如景观设计、艺术塑造等等，这都是购物中心与其它业态的区别。购物中心是兼具购物、休闲、餐饮、娱乐及文化等人性化空间的提供者，并与城市内原有的商业具有互补、并存的特征。具体的表现是关注消费者的生活需求，具有特色活动相对定向的功能。由于商圈内消费者生活空间与消费需求的结合，购物中心的规划、设计与功能的提供，均需要注重人性化的需求。 未来购物中心的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，商业规划设计合理并以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者。在购物中心的商业规划上需要凸现项目商业定位理念，形成各自独立而又相互关联的商业空间，尤其是在中国的购物中心的商业规划上，由于开发商项目资金运作的需求，在满足整个项目商业定位的前提下，需要分割出一定面积的商铺分零出售，这就给项目的商业规划提出更为严峻的课题，如何在实现商铺产权分散的同时又能兼顾保持整体项目的商业定位理念，确保项目的后期经营不受影响，这就需要在项目的商业规划中来充分考虑，以实现项目的运作资金和后期商业经营的双向持续性。 目 录 第一部分 规划思路 3 一、项目基础数据 3 1、用地指标 3 2、商业项目数据指标 3 二、商业规划潜在因素 4 1、新区商业业态选择因素 4 2、商铺销售与业态规划选择因素 5 3、项目两种商业业态的组合因素 5 三、商业规划思路 6 第二部分 商业规划 7 一、分区规划 7 1、商业分区 7 2、区位功能 7 二、业态规划 8 1、业态组合 8 2、业态分布 9 3、商业主题划分 10 三、业种规划 11 1、业种组合 11 2、规划区域 12 3、规划与销售 15 四、商铺出租价格及招商形式 1、商铺出租年限 2、商铺出租价格 3、商铺招商策略 五、媒体推广 结束语 16 第一部分 规划思路 一、项目基础数据 1、用地指标 规划商业用地面积：3000平方米 商业建筑总面积：15000平方米 地下总建筑面积：3000平方米 容积率: 1.67 停车位：X 个 2、商业项目数据指标 1主体商业建筑 楼层：五层，其中地下一层，地面四层 建筑面积：15000平方米 楼层面积 B1层：建筑面积3000平方米 1F 层：建筑面积3000平方米 2F 层：建筑面积3000平方米 3F 层：建筑面积3000平方米 四 层：建筑面积3000平方米 2 商业步行街: 暂无规划 二、商业规划潜在因素 1、新区商业业态选择因素 本项目位于科尔沁左翼中旗中，目前城区商业经营环境还处于一个较为落后状态，常驻人口只有6万—8万之间，这就对本项目所要选择的商业业态提出一个较为严峻的问题，即如何选择能够吸引外区域消费者前来消费的商业形态作为项目所占大比例主要商业形态，如果在暂不考虑商铺销售的条件下，就目前科尔沁左翼中旗的市场状况而言，我们认为应该以如下商业形态作为项目主要商业形态： 精品服饰 休闲娱乐 专业商品卖场 以上商业形态属于目的性消费较强的商业形态，消费者消费目的强，不会因为项目位置的远近而产生影响，上述业态能够在短时间内有效吸引消费者，会对项目的人流集聚产生积极的因素。 本项目的商业业态规划内应该着重考虑上述业态在项目内所占的比例。 2、商铺销售与业态规划选择因素 由于本项目商铺需要分零出售实现资金回笼，在商业业态的规划上需要考虑适合销售的商业业态组合，以便于商铺的销售，所以在项目的商业业态规划上必须增大零售类店铺的商业形态，项目的商业规划中则必须把握以下原则： 结合主力店商业形态进行商业业态规划 充分考虑消费人群层次进行各个区域商业主题规划 三、商业规划思路 1 主体商业建筑主力店：主题精品店、综合超市、家电卖场、小型餐饮 电影院等。 结合各楼层主力店业态，在其周边规划相同业态或结合度较高业态商铺，予以销售。 在主力店外区域，规划商业主题区域商铺，予以销售。 在高楼层边角及死角位置规划餐饮和娱乐主力店，以吸引人群及提升项目的驻客能力。 在四层规划室内餐饮、电影院和小商品、图书展示、以提升四层商业价值及 形成项目的娱乐卖点。 四层充分考虑本地地方文化特色，设置相应文化景观及展示场所，增加本项目的文化氛围，同时结合本地地方文化特色设置相应的商业业态。 结合四层本地文化主题景观公园，充分考虑将科尔沁左翼中旗历史文化通过一定的景观予以展示，与四层规划的电影院等结合，可以形成一个商业与本地历史文化教育高度结合的场所，提升项目文化底蕴的同时，也在