2012年昆明旭东尚景项目产品定位投标报告（99页）.pptVIP

旭东尚景项目产品定位投标报告;汇报内容;Part1：区域认识;昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来城市的发展重点。;城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础;;城市区域发展现状 ;;昆明近几年土地成交面积;昆明近几年土地容积率变化情况;国家房地产政策调整动向 ：对一线城市的房地产仍执行严管政策；对一线城市土地供应量会进行适度调整；对一线城市政府土地价格政策不会调整；利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。对二三线城市房地产管理维持现状。 在众多的市场走势中，2011年四季度到2012年一季度是最困难的时期，房价有进一步下调的空间。一线城市下降幅度更高一点。 从成交量来看，下半年可能迅速上升。市场回暖有可能。 从土地市场来看，现在大企业的投资积极性不高，成交比较低迷，土地市场相对比较萧条，未来土地价格下调的空间是存在的。大企业通过调整，可能会带来新一轮发展机遇；而中等企业未来的发展，需走专业化或区域化的方向；小企业会逐步退出市场，可以是开发项目退出市场，也可以是被动退出。;城市发展趋势 项目区域市场分析 重点案例解析 商业未来研判 ;北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。;南市区范围： 北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。 南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。 南市区发展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务业。;昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规模和时间，将南市区分为以下四个板块：;区域范围经济运行指标 ——南片区交通动线情况;从南市区的人群职业状况来看，个体工商户、小商贩是该区的主力人群，分别占到区域总人口的22%、17%，主要是因为区域中大量的专业市场及商贸集散地而自然聚集形成。 企事业单位人口总量占区域总人口26%，主要是因为南市区大量的政府机关、事业单位住宅小区，主要集中于滇池路片区。 而滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，但该内人群相对于区域人口总量较少，仅占到区域人口的3%左右。;;-*-;南市区代表商圈;*;商圈项目分布情况： 滇池路与前兴路围合的圈层供应的项目多以体量较大综合体项目为主。主要项目包括： 1——南亚风情第壹城 2——中央金座 3——奥宸财富广场 4——润城 5——西贡码头 6——金都商集 7——大商汇 8——光辉城市 9——大润发商业广场 10——万达商业广场;-*-;-*-;滇池板块——写字楼发展与定位;滇池板块——写字楼分布;滇池板块——写字楼市场分析土地篇;滇池板块——写字楼市场分析二级市场;滇池板块——典型写字楼项目;滇池板块——写字楼客群分析;滇池板块——板块未来写字楼物业定性分析;城市发展趋势 项目区域市场分析 重点案例解析 商业未来研判 ;项目一：南亚风情第壹城;南亚风情第壹城总体概况;南亚风情第壹城区位与交通分析;南亚风情第壹城规划设计分析;南亚风情第壹城规划设计分析;停车场规划设计：27.6万平米的两层地下空间，整体开挖、分片实施；布局3.8万平米的地下商场和4675个停车位，可能成为昆明最大地下停车场；设置有15个车库出入口，形成畅通的地下交通网，并预留了城市轨道交通的接口。 ;南亚风情第壹城项目功能配套定位分析;南亚风情第壹城功能配套占比分析;南亚风情第壹城——功能分布;南亚风情第壹城商业功能占比情况;南亚风情第壹城商业运营情况;南亚第壹MALL;南亚风情第壹城-中央广场;金鹰国际百货;南亚风情第壹城-锋尚MALL; 楼座位置：项目入口处 层高：168米，36层 大堂描述：1127㎡大堂，星级前台接待，高档石材地面，层高11.25米配有豪华水晶吊灯，配置12部日立HGP顶级电梯 办公区域情况：层高4米以上，大开间，无柱网，商务办公价值高 公共开放空间：建筑内8层以及23层，空中景观会客厅; 楼座位置：南亚路与南亚第一商业大道交汇处 层高：120米，30层。 大堂描述：808㎡大堂，星级前台接待，高档石材地面，层高9.5米配有水晶吊灯，配置12部日立HGP电梯。 办公区域情况：层高3.9米，大开间，无柱网，商务办公价值高 公共开放空间：建筑内12层以及21层，空中景观会客厅。;C座;南亚星辰苑——芭提雅风情的建筑元素和绿化