2012年深圳欢乐海岸调研报告.pptxVIP

策划管理部 2012年11月;项目鸟瞰图;项目简介;城市客厅;项目概况： 项目总占地125万㎡，其中：北侧湿地保护区占地69万㎡ 南侧都市文化娱乐区占地56万㎡，建筑面积约30万㎡。 欢乐海岸物业规划分两期建设：一期为城市旅游观光、餐饮休闲主题街区，2011年8月开业。二期为欢乐海岸购物中心、SPA主题酒店、万豪行政公寓等。;项目有四个主题分区，分为节庆活动主题区、水上娱乐主题区、时代娱乐主题区、家庭儿童欢乐主题，满足全客层消费，围绕滨海特色打造欢乐主题。;;;东区业态面积分布表;餐饮：老房子;南区购物中心目前已进驻品牌：麦噜小镇儿童职业体验乐园（约2500㎡） 标注为业态示意的意向品牌，目前现场仍在装修，部分物业已有损坏，购物中心无开业时间表;;;;沿湖形成景观半径，业态形成”由谷入洞”，商业密度逐渐提升。 缺憾是过于强调连廊桥梁，动线忽然缩窄，给休憩者愕然而止的感觉，由东到南的主动线连接不畅，此处本可考虑垮水、无高差的大平台进行主动线连接。; 项目内的建筑风格时尚大气，IMAX影城和OCT造型夸张，深圳旅游信息中心风格独特。此外，酒吧和餐饮的外立面均体现了现代感。在设计元素上，无论是广场喷泉的设计，还是酒吧餐饮的水景，均体现了“海岸”主题。;水景大舞台;欢乐海岸停车场位于东侧半地下层，有多个人行出入口，停车方便。;大运中心项目区位与欢乐海岸差距较大，周边工作、居住人群的消费档次差距也很大，大运中心的餐饮酒吧街不宜参考欢乐海岸的定位模式； 项目虽定位高端但整体盈利能力低：欢乐海岸的餐饮及酒吧商家定位高端，虽然品牌形象、物业形象好，利于项目整体形象提升，但实际经营情况差，消费水平过高，导致消费频率低； 鉴于大运中心的区位较偏，餐饮酒吧业态辐射范围有限，未来主要消费者仍为周边工作、居住人群，商家消费档次不宜过高，以提升大运中心人气及项目盈利能力为主要目标； 欢乐海岸及大运中心项目均有开阔的户外空间，适合家庭休闲，建议增加家庭消费业态、休闲娱乐业态，以进一步增加人气； 欢乐海岸设计独栋商业体，建筑风格独特，以水系、小桥、游船、阶梯???相穿插联系，使各栋商业有机联系，别具特色的建筑设计在很大程度上吸引了消费者前来体验，在以建筑设计提升消费情景值得借鉴。