协鑫馥桂园2012企划方案127p.ppt

协鑫馥桂园2012年度营销企划方案;我们的目标： 2012年总推盘量68226平米 公寓价格突破4400元/平米 洋房价格突破6000元/平米;[销售目标分解];4400、6000元/平米，近600套，在阜宁市场现状及当前的政策市场背景下， 我们知道，这并不是一项简单的任务;——我们从市场剖析、产品现状、营销实战三个方面寻找答案。;知己知彼 百战不殆;[市场篇]——知彼;2011年楼市调控持续收紧“紧箍咒” 限购、限贷，多管齐下……;宏观政策环境收紧，打压投资、投机力度加大，房地产市场调控政策拨云见日;“新国八条”解读;2011年政策小结;2012开年楼市现状;[市场篇]——知彼; 12月14日，备受瞩目的2011年中央经济工作会议闭幕，“稳中求进”成为2012年中国宏观调控的总基调。会议提出的明年经济工作主要任务中，涉及到房地产领域的有三点： □ 一是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。 □ 二是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 □ 三是推进房产税改革试点。 至此，2012年房地产调控的基调基本确定。;一、2012年房地产调控主要政策分析 根据中央经济工作会议精神，2012年将继续推进保障房建设和房产税改革试点，同时坚持严格的房地产调控政策。 具体来看，作为重要的民生工程，此次会议对保障房提出的要求，与之前并无变化，显示出中央对住房保障的持续重视。目前，2012年保障房的建设量尚未确定，但可以肯定的是将比今年的1000万套有所降低，其重心将由前期的开工量逐步向投融资、建设和后期运营管理转移，政府将投入更多的精力去筹集建设资金以保障各类项目顺利完工，同时进一步完善保障房的运营和管理机制。 2012年，房产税改革试点城市数量会有所增加，楼市限购政策也将继续执行。房产税是针对房屋持有环节征收的税种，可以有效调节住宅市场需求，有望逐步取代限购等行政手段成为未来楼市调控的主要工具。但是，目前我国全面实施房产税的障碍尚未扫除，房地产领域的税费改革也还不到位。因此，要稳???房价，巩固当前楼市调控成果，限购仍是未来房地产调控的主要措施。 二、保障调控目标实现的主要对策 1、解决保障房建设面临的资金困境，是顺利推进保障房建设、构建多层次住房供应体系、稳定住房价格的一项重要工作。我们认为，不同类型的保障房可采取不同的筹资方式。比如，对于经适房和限价房，政府应建立有效的激励机制，提高社会单位参与保障房建设的积极性，解决资金缺口问题；对于公租房和廉租房，应加大政府投入力度，不仅要从土地出让收入中划拨资金，还应增加政府预算资金投入。 2、积极推进房地产领域税费改革，调整税收结构，减少房地产开发和交易环节的税负，增加房地产持有环节税负，在房产税试点的基础上，尽快形成并逐步落实统一规范的房产税，最终实现以税收手段调节房地产市场运行。 3、实施差别化信贷政策，强化政府调控决心，稳定房地产市场预期。在明年经济下滑风险加大的背景下，货币政策会更加灵活，流动性相对今年可能会有所增加。因此，要继续实行差别化信贷政策，调节资金流向，严防投资、投机资金进入房地产市场，稳定房价预期。;[政策影响]支持刚需、打击投资仍为政策调控方向，刚需产品、改善型刚需产品面临机遇。;[市场篇]——知彼;阜宁房地产近年来发展速度较快，目前年去化量在60-70万方，供需较为平衡。;;老城区： 目前阜宁老城改造力度不大，老城区已基本饱和，商品房供应量较少，基本以多层为主，目前仅天宇华庄、东风雅苑及城市花园少数楼盘有房源供应，均价在2000-2600元/㎡。;宏观市场分析;竞争市场范围界定：城南新城是本项目核心竞争板块;竞品楼盘分析---区位分布;竞品楼盘分析---2012年1月现状;竞品楼盘分析--2012年开年现状;竞品楼盘分析;竞品楼盘分析;竞品楼盘分析; ? 帝逸国际 现推出22、23号楼余60户，去化约40%，后期25号楼未定，1月份销售4套，其中春节期间销售2套，目前优惠政策：按揭98折，一次性再减5个点，送15000元购车劵（不买车可抵房款）以及15000元科技大礼包，免一年物业费，成交均价3750元/㎡，日均来访5组左右，大部分是老客户带新客户。 ? 观河壹号 于2011年11月开始销售，推出两栋高层合计450套，销售均价5180元/㎡，优惠政策3万抵10万（约85折）截止目前销控10套。 ? 书香华庭 位于南城区北京路与苏州路交界处。项目体量8万平米，由三幢河畔高层、十幢多层和会所组成。户型从70—120平米不等以及40平米的单身公寓（新楼盘）。 ;;竞品楼盘必威体育精装版广告动